中国指数研究院连续三年开展春节返乡楼市见闻系列活动，组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇，希望给行业各界带来一些参考启示。

引言

在京津冀一体化发展大背景下，石家庄发挥省会在冀中南功能拓展区的龙头带动作用，聚焦承接北京非首都功能疏解和京津产业转移，着力打造京津冀城市群“第三极”。在积极承接京津产业转移的同时，城市内部及外围交通路网建设加快完善，拉动石市人流、物流、信息流的集聚。另一方面，石市城区板块的调整，市辖区规模的扩大、人口的增长，不同区域房地产市场也将面临不同发展机遇。

☆ 一、发展背景：版图放大、地铁来袭，看谁更具升值潜力

1、交通：地铁、高铁来袭，路网日臻完善

庄里要通地铁啦，自2012年石家庄地铁开工建设以来，庄里人的地铁梦也近了。亲身经历石家庄近几年的快速发展，交通压力越来越大，堵车也成了生活中一种习惯。而现在再也不用堵车中焦急的等待了，2017年6月底，1号线、3号线将开通试运营，届时石家庄将成为河北省第一座、华北地区第三座拥有地铁的城市。与地铁相伴随的“地铁商圈”、“地铁房”也将由概念变为现实，房企与购房者目光也纷纷聚焦地铁周边。

同时，石家庄作为河北省会城市，在京津冀一体化发展中也有着举足轻重的地位，为了积极对接京津，外围交通路网也在加快建设完善：京石、石沧黄、京石邯城际铁路，津石铁路、津石高速、石衡高速等国省干线建设，不断加密与北京、天津及周边地区互联互通的交通网络，大大缩短石家庄至北京，以及石家庄与周边城市的距离。加之正定国际机场功能的提升也将给石市带来庞大的人流、物流、信息流，届时，石家庄人口规模又要大增了。

2、布局：版图放大，二环外迎来发展机遇

多年来，石家庄城市规模的扩张一直以火车站为中心向周围延续扩展，随着人口规模的持续扩大，人口密集、交通拥挤等问题阻碍了城市可持续发展。2014年，石家庄调整行政区划，藁城、鹿泉、栾城三地被纳入市辖区，城区面积由469平方公里扩展到2206平方公里。

根据城市总体规划，石家庄城市结构由“集中式”发展布局向“一城三区三组团”格局转变，三区分别为第三产业和生态环境建设为主的老城区、具有高端服务职能的滨河新区、以高新技术和研发中心为主的东部新区。而三组团即鹿泉、栾城和藁城三个外围组团。由于中心城区突出省行政中心职能、完善传统服务职能，重点发展商务办公、信息流通等。随着城市内部交通网络的日臻完善，二环外部分板块发展加快，成为楼市热点区域。其中正定新区成为新兴产业兴起热土，鹿泉区定位“城市后花园”，这些区域在规划利好下，房地产市场也呈现快速发展趋势。

☆ 二、楼市现状：量增价涨，品牌入驻，看谁更胜一筹

1、销售：量增价涨，中大户型占比提升

需求活跃，量价齐升。石家庄2016年住宅市场呈现量增价涨趋势，全年住宅成交407万平米，同比增幅近两成。一方面源于政策利好，尤其是上半年石市还处于全力去库存的局面；另一方面源于石市城市规划，板块的调整以及地铁的修建，部分区域如正定新区、高新区等区域规划利好下，房地产市场发展加快。在多重利好带动下，本地需求仍占据较大比例，二孩政策带来的改善性需求增加较为明显；同时随着石家庄城市的快速发展，新市民的购房需求也不断增加，有一部分来自于石市郊县的刚需，同时以河北省内其它市人口为主的外来购房人口比重在提升；而2016年石市房价持续上涨，也带动部分投资需求入市。

各区有别，二环外渐成焦点。二环内因配套资源丰富，仍为楼市热点区域，但价格偏高，部分楼盘已突破2万元/平米，加之二环内土地资源较为稀缺，新房项目外溢趋势开始显现，二环外多个楼盘受到购房者青睐。如全年成交套数排行榜首位润德天悦城位于二环外，第七位恒大御景半岛也在二环外。二环外项目的大量增加也对石家庄楼市产品结构造成影响。二环内新房项目较少，且房价普遍偏高使得部分购房者望而却步，大部分新房项目集中在二环以外，产品以中大户型针对改善性需求为主，受此影响，2016年石市成交结构逐渐上移，大户型占比提升。

2、土地：供地总量逐年减少，增量向二环外倾斜

石家庄发布《石家庄市内区2017-2019年三年商品住房用地供应计划》，计划范围包括：桥西区、新华区、长安区、裕华区、高新区，具体为2017年350公顷，2018年330公顷，2019年320公顷，三年合计1000公顷。根据2015-2016年石家庄国有建设用地供应计划，各区供地规模呈现：高新区>长安区>裕华区>桥西区>新华区，若未来三年仍呈现这一趋势，加之石市北跨战略的实施，高新区、长安区的二环外土地资源将成为重点供应对象。此外，由于中心城区控制新增建设用地规模，未来新增供地将向二环外倾斜，正定新区以及藁城、栾城、鹿泉三个新增区域近年房地产市场发展较快，这些区域也将是重点供地对象。

3、企业：严查引发“补证潮”，大牌房企不断进驻

证件不全是石家庄市场普遍存在的现象，2016年，石家庄加强房地产市场监管，多个项目面临补证局面，不少房企纷纷将补证作为头等大事，购房者购房不再忽略这一因素，而且今年成交多数地块为“补证地块”，在严查背景下，楼市乱象有所好转，多个项目成交有所回暖。

在石家庄楼市回暖的大趋势下，富力、恒大、保利、绿地、碧桂园等品牌房企纷纷进驻，一方面，由于石家庄地价相对较低，另一方面，京津冀利好下，作为河北省会城市，石家庄未来发展前景预期向好。2016年，保利、恒大在石市销售上千套商品房，近两年富力、荣盛拿地规模更为突出，品牌房企加速“拼版图”。

☆ 三、发展前景：迎地铁时代，有春暖花开

从石市整体来看，其房地产市场的发展优势，一是作为省会城市，是全省的政治、经济、科技、金融、文化和商贸物流中心；二是定位京津冀城市群“第三极”，承接京津产业转移；三是轨道交通体系的建设完善。从不同区域来看，板块的扩围、地铁的修建，在带动二环以内中心城区房地产市场发展的同时，二环外房地产市场迎来发展机遇。

石市在2016年房地产政策经历去库存到加强监管，针对长期以来五证不全楼市乱像，严查引发房企“补证潮”，预计2017年将继续加强监管，维护房地产市场秩序，保障市场平稳健康发展，未来一段时间，“补证”趋势仍将持续。此外，石市商办库存压力较大，政府出台文件加快商办去库存，未来随着地铁的开通运营，商办市场在各项政策支持下，地铁商圈时代将席卷石家庄市场。

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