昨日（2月13日）晚间，由中国基金业协会发布的《私募资产管理计划备案管理规范第4号》，一把火烧向私募资管产品，严控私募资管投资房地产市场的行为，并且重点指向房地产价格上涨过快过热的16大城市！

这一新政有多热？且看基金业协会官微的5条稿件，有4条都在重点阐述同一重点：即“4号文”。

为了遏制房地产的投资品属性，监管层正在不断更新监管政策，封堵不符合政策导向的创新金融工具。目前，房地产融资渠道基本被堵死，数据最能表明调控结果：1月份房企融资规模下滑92%！如果局面持续，下半年中小房企或将迎来流动性危机，加速降价推盘将成为必选项。

基金业协会称，房价上涨过快热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。

根据《备案管理规范第4号》文件，禁投房地产的私募资产管理计划包括五类：

一是委托贷款；

二是嵌套投资信托计划及其他金融产品；

三是受让信托受益权及其他资产收（受）益权；

四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；

五是协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

基金业协会表示，《备案管理规范第4号》自发布之日起施行，基于“新老划断，平稳过渡”的原则，存续产品不得新增与《备案管理规范第4号》不符的投资项目；存续产品已投项目存在《备案管理规范第4号》第一、二、三条禁止情形的，相关投资项目到期后不得续期。私募基金管理人开展私募投资基金业务，投资房地产开发企业、项目的，参照《备案管理规范第4号》执行。此外，为防范监管套利行为，《备案管理规范第4号》在明确适用范围包括证券期货经营机构私募资产管理业务基础上，将私募基金管理人开展的投资房地产开发企业、项目业务一并纳入，切实避免资金违规流入房地产调控领域。

“4号文”明确规定，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。这些热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个。

由胡润研究院与万国置地联合发布的全球房价指数显示，2016年全球房价涨幅前50个城市中，合肥、厦门、南京、无锡、深圳、杭州、上海、福州、郑州、北京位居前十位。排在第一位的合肥涨幅48%，第十位的北京涨幅为27.5%。

每日经济新闻报道，这16个城市与去年11月份证监会证券基金机构监管部下发的《关于CISP系统“资管月报”报表更新相关事项的通知》，以及银监会《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》中限制范围一致。此次调控，与此前对房企融资的限制形成统一，调控具有连贯性。

值得一提的是，此次调控限制的是热点城市的普通住房房地产项目融资，并未限制商业地产项目和保障房等更多物业类型的投资行为。

一位接近中国基金业协会的知情人士表示：文件主要是为了推动房地产回归住宅居住属性，限制炒房；以及推动房地产的直接融资、股权融资，减少间接融资、债权融资。

同时，房贷利率正在上调！这20个城市要小心了！

近日，北京市银行业自律协会制定的相关公约被曝出，要求各行执行个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍。

就在北京被曝出收紧房贷利率之后，天津、广州、青岛等城市相继出台了房贷收紧措施，重点调控的20个热点城市可能全面跟进。

位列重点调控名单的20座城市分别是：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都、石家庄、南昌、长沙、青岛。

中原地产首席分析师张大伟表示，缩短贷款年限和贷款利率小幅上调并非强制执行，具体的银行仍然有政策差别。

以上种种迹象表明，2017年的楼市金融环境或将不再宽松。

1月房企融资同比下滑超9成

实际上，自去年10月以来，银监会、证监会、发改委、沪深交易所等部门密集出台各类政策限制资金流入房地产领域，房企融资就一直被业内视为2017房地产行业最大的担忧之一。

细数各部委新规可见，土地贷款、表外业务并入表内、严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、加强理财资金投资管理、加强房地产信托业务……监管层对房企融资主要渠道层层加码，且开发商下游企业贷款资金流向也面临严格审查。

房企融资越来越难，中原地产研究中心数据就显示，2017年1月份，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，同比下滑达92%。这一低迷态势，自去年四季度就已逐渐显现。

中原地产研究中心分析认为：最近2个月发债难度加大，房企将明显提高资金价格，并且海外融资难度也越来越大。伴随调控趋紧，发债等渠道还有可能继续收紧，房企未来6~9个月很可能会面临越来越大的资金问题，所以也要求房企加快销售回笼资金。

值得重视的是，基金业协会在同时发布的文件起草说明中交代了这一新规的起草背景，强调是称根据中央房地产市场调控协调工作小组的统一部署。我们来看看，中央从去年下半年以来对于房企融资渠道收紧时间进程。

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2016年8月

监管指导意见要求，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金不能用于拿地和偿还银行贷款。

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2016年9月

房企的融资门槛已经收紧，公司债发行门槛提高。

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2016年10月

以上海为代表的土地市场资金监管进一步严格。政府相关部门要求开发商申报土地竞买的资金需为自有，且要提供证明。

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2016年11月

国家发改委正式下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目。

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2016年12月底

监管层再对券商资管、基金子公司等资管产品输血房地产项目的情形进行了特别的约束。证券期货经营机构设立私募资管计划，直接或间接用于房地产价格上涨过快的16个城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。

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2017年1月10日

中国银监会召开2017年全国银行业监督管理工作(电视电话)会议，会议再次强调“分类实施房地产金融调控”。

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2017年2月

基金业协会出台私募基金4号文，禁止私募以5种形式参与16个城市房地产投资。

从上述历程看，中央房地产市场调控协调工作小组祭出压缩房地产融资的“紧箍咒”，一日紧过一日，丝毫没有停止的意思。从根本上说，这轮房地产调控的本质是抑制其投资品属性，恢复其商品属性，真正落实中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。

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