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旭辉集团主席兼执行董事林中：房地产行业的天花板在4000亿

扫描到手机置家访谈来源：新华网发布日期：2016-08-13 16:24 字号：T|T

摘要：旭辉集团日前发布公告称，今年1至7月，集团累计合同销售（连合营项目销售）金额约326亿元，合同销售面积约185.53万平方米，前7月合同销售均价每平方米约17600元。

旭辉集团日前发布公告称，今年1至7月，集团累计合同销售（连合营项目销售）金额约326亿元，合同销售面积约185.53万平方米，前7月合同销售均价每平方米约17600元。

实际上，旭辉此前就将2016年全年销售目标由365亿上调至438亿，有望冲击500亿的销售业绩。

旭辉集团主席兼执行董事林中

“500亿不可能是一个天花板。”按照旭辉集团主席兼执行董事林中的理解，房地产行业的天花板在4000亿，最大的公司未来可以做到4000亿的规模。此外，奉行“高点”不进新城市以及对商业地产的谨慎态度，都反映了旭辉长久以来稳健的风格。

“高点”不进新城市

拿地就是要因城施策，林中表示认同。

他介绍，旭辉目前布局16个城市，主要集中在一二线城市，这种战略布局使得公司有战略纵深，每个城市都有自身的发展周期。比如今年在北京拿地比较少，是因为北京地价太贵，按这个地价来测算，很难有利润，甚至有比较大的风险，加上北京手头上还有很多项目开发，所以我们并不着急在今年土地市场高峰的时候，在北京去拿地。

反而可能在有些地价不是很高的，具有开发前景以及有盈利的城市，就会多拿一些地。这样这种战略纵深就会保证不因为一个城市市场不好，影响到整个全年的投资和销售。“比如可能等到一两年后，北京地价回落或是更加理性的时候，会开始重点拿北京的地，北京也是我们的重点城市之一，持续看好北京市场。”他表示。

8月11日，苏州、南京房地产调控政策双双落地，两个城市均对贷款和土地公开出让竞价方式进行了调整。

林中对此解读称，这个政策出发点还是保持市场平稳发展，南京是除“北上深”涨幅最大的热点二线城市，一个城市这么高的涨幅，对于房地产市场不是很有利，因为会透支未来几年的房价。相信这个政策出台，对南京的房地产的持续稳定健康发展，是比较有利的。

另外，珠三角也是旭辉未来重点发展的区域。作为全国化布局的企业，这种城市不可能没有考虑，要根据企业的规模及成长，有战略、有步骤的来布点。

“我们内部有一句话，高点不进新城市，因为高点进交的都是学费。高点不到新城市去拿高价地，如果高点的城市有低价地，那就赶紧拿，但一般是不可能的。天下掉馅饼的事我一直都不相信。”林中说。

　500亿不是天花板

“我认为在目前的行业大的发展阶段，房地产行业的天花板在4000亿，最大的公司未来可以做到4000亿的规模，在持续稳定的时候，回到成熟市场的时候，好的开发商可以维持到1500到2000亿。”为什么在100亿、300亿、500亿没有做上去呢？林中认为核心是四个大方面。

第一，战略不对。不同的阶段战略会不一样，因为这个行业在不断变化，这个市场在变化，所以企业没有做上去，可能的原因是它战略出了问题。

第二，战略是对的，但是战略的执行力，大部分企业都受制于此。你可能不抢，无法实施既定的发展和经营战略，因为战略执行力是企业内部非常关键的，涉及它的文化、组织、人才、机制、管理。比如很多企业要突破100亿，核心就是要跨区域经营。从核心上要解决组织管控的问题，不能突破就会很难。

第三，经营的节奏。房地产是一个周期波动的行业，周期波动的行业就非常讲究节奏是否能搭配，是顺势而为还是逆势，这个节奏几涉及到投资、销售、融资以及运营。所以很多企业，几年的停滞其实就是这个节奏没踏好。重新调节奏，没有三四年是调不过来的。

第四，公司核心管理层，他的愿景和自我的突破能力。如果他们没有愿景，底下人就不会有目标，所以这个目标很重要，能不能提出挑战性的目标，来激励这支团队往前进。因为这个企业增长太快，如果不能自我突破就很难。尤其是民营企业，你每一段成功因素可能是下段成功的障碍。如果你还是亲力亲为，企业是做不大的，因为你不会培养人。

林中指出，如果企业能在这四个方面有效解决，那么它在市场的天花板应该是4000亿，未来成熟时2000亿才是天花板。在此之前，这个行业足够大，500亿不可能是一个天花板。

　谨慎对待商业地产

对商业地产，旭辉还是比较谨慎的，未来还是以住宅地产为主，商业地产会增加，但不是很多，还是要看商业地产的有没有机会，还是要把商业地产控制在一定的比重内，商业地产的回报率不够高，如果有回报率高的商业地产就会去做。另外，商业地产租金还不能低于6%。

林中认为，地段要符合能做商业的特点，商业对地段是有最特殊的要求，商业地产是非常特别的，所以对商业地产，旭辉还是是谨慎发展。

目前，旭辉的商业多数集中在上海区域，有多个项目将陆续开业。他透露，旭辉的商业地产有三条产品线，第一条是旭辉广场，城市中心或者城市副中心，这种大型的综合性购物中心，目前在8万平米以上，辐射范围是比较广的；第二条是区域性的时尚的购物中心，叫旭辉MALL；还有一种是社区型的商业，大概规模从2万到5万，为周边社区居民提供餐饮、社区服务，叫旭辉优天地。

“我们会把上海的商业品牌做好，然后再向二线辐射。很多是被动做商业，买一块地需要配建商业。纯粹买来做商业，那就比较少了。如果要做，位置一定要好，价格合适。”

物业方面，未来长久的目标是要上市，但是在林中眼中，这个目标不是马上。物业公司在改完制后，公司管理团队是拥有公司的股权，这在原来是不拥有的，有这个股权激励才能配合员工为上市奋斗，物业上市不是一个短期的事，是中长期的事情。