房地产:为什么如此高的房价你还买?
扫描到手机 楼市快报 来源:置家网 发布日期:2016-08-13 09:03 字号:T|T
摘要:2016年上半年的房地产火热,让我们不禁思考:(1)为什么如此高的房价,还有那么多人贷款购买?(2)如此高的房价到底包含了哪些要素?
2016年上半年的房地产火热,让我们不禁思考:(1)为什么如此高的房价,还有那么多人贷款购买?(2)如此高的房价到底包含了哪些要素?
1、2016年房地产为什么如此火热呢?
我们之前多篇文章已经详细分析过,核心原因就是,信贷放开;(1)2015年底中央提出去库存,要求各地政府、银行系统对房地产去库存;(2)大家买房必然需要银行体系的信贷;(3)各地信贷放开;(4)2016年上半年的个人购房贷款余额增加量和2015年全年基本持平。因此我们看到了2016年上半年房地产的火热。
信贷放开后,中国购买房地产的人员竟然如此之多,而且是在如此高房价的基础上,核心原因是什么?另外,我们购买的这些房产如何高的价格,到底我们购买了什么?
2、我们首先分析一下为什么如此高的房价,还有那么多人信贷购房?
这个原因可以总结为一点:海量货币下的资产配置荒,核心原因有三点:(1)中国从2001年开始的M2高速度是其中最新的原因,我们看到M2/GDP从2001年的1一直到目前的2,也就是M2相当于GDP的2倍;(2)货币超量发行远远高于GDP的需求,那么资产价格必然上涨,因此我们看到大量的资产价格在这几年迅猛上涨;(3)迅猛上涨的资产价格让大家心里慌了,尤其是房地产,因此房地产就成为大家海量货币下的资产配置选择。
因此,我们看到:(1)一方面是资产价格快速上涨,通过资产配置实现财富梦比自己工作来的要快、要迅速;(2)资产价格上涨过快,大家心里慌张无比。这就是我们说为什么如此高的房价,还有那么多人信贷购房的核心原因,因为资产价格上涨太快了,而且通过其赚钱也太容易了。
3、那么,你信贷购买的如此高的房价中到底包含什么呢?不知道大家想过没有。
我们说,如此高的房价包括四个核心要素:(1)土地价格;(2)商品价格;(3)资源价格;(4)期望价格。
首先是土地价格,大家都知道中国地方政府目前最大的收入来源是土地,因此在很多城市政府是土地的唯一控制者,因此土地价格越来越高,同时还存在着土地需求与供给之间的严重不匹配问题,如北京、深圳。
其次,房地产厂商购买土地后进行商品房构建,我们把其称为商品价格,其包含了从原材料到商品的过程,因为其必然赚取商品价格的利润。这也是我们为什么不放开小产权房的核心原因之一。
土地价格和商品价格是我们非常熟悉的房价要素,但是目前房价上涨最大的要素并不是他们,而是资源价格和期望价格。资源价格就是这个商品房所在的城市、地区、小区所拥有的教育、医疗、交通、文化等方面资源所呈现的价格,如北京和西安,如北京市皇城根小学所在的小区等等,他们所呈现的资源价格是完全不同的,因此才出现我们所说的学区房。
在资源价格外,还有一个价格是期望价格,这个因素也是我们所无法忽略的,其实际上是对经济发展、货币超量发行、资源预期等多方面的期望值,目前看越来越大,如合肥、南京、苏州等地区的2016年房地产价格上涨,很大程度就是期望价格的上涨。
4、反过来,当房地产下跌的时候,我们会看到什么呢?
我们认为:当房地产下跌、尤其快速下跌的时候,四个价格中下跌最快的就是期望价格,而其后是土地价格。而资源价格和商品价格是最抗跌的。
因此,我们说,当房地产下跌过程中,你购买的好地段商品房是抗跌的,而不好地段的商品房下跌会快些;同时,学区房等也是非常抗跌的。而那些建立在未来预期的房地产则会遇到快速下跌。因此我们说,1、2线城市肯定比4、5线城市好,1、2线城市的核心区域肯定比郊区好,当房地产下跌的时候。
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