如何判断房价是否存在泡沫？ 产业和人口导入是关键（2）

扫描到手机 各地楼市 来源：21世纪经济报道 发布日期：2015-06-25 14:25 字号：T|T

摘要：21世纪宏观研究院认为，房价有无泡沫的关键不在于房价的高低，而在于大部分收入群体的承受力。城市集聚的资源、就业机会、财富生产能力强，对高房价的支持力较高，反之就低。在当前的市场情况下，如果城市发展不解决房地产持续上涨的内因——产业和人口，房地产稳定的机制就不存在。

二、产业和人口导入是关键

21世纪宏观研究院认为，财政补贴、住房公积金等楼市利好政策短期有利于平稳房地产市场，但长期来看，促进一个城市房地产长期健康发展的关键即是产业结构的优化升级以及人口导入。

（一）产业结构影响房价上涨空间，产业越高端、多元，房价上涨空间越大。

产业结构决定了市场的潜在需求及购买能力，也是房地产市场有无强有力支撑的重要保障。产业结构升级一方面带来人口的大量流入，继而影响一个城市或地区的房地产市场需求量，另一方面会提升人们的购买力水平，继而提升一个城市或地区的房价上涨空间。且产业越高端、多元，房价上涨空间越大。

21世纪宏观研究院根据公开资料整理发现，2014年，一线城市第三产业平均占GDP比重为67.2%，在各类城市最高，一线城市产业结构较优，服务业发达，人口集聚作用强。

1.5线及二线城市2014年三产占比均接近50%，且二三产业占比相对均衡，产业结构较好。

2.5线城市第三产业占比略低于第二产业，整体经济受工业驱动较为明显，产业结构仍需进一步调整。

三四线城市第三产业比重普遍偏低，工业及农业对经济贡献较大，经济相对落后，产业结构相对单一。

与之相对的是，第三产业占比高的一二线城市，房价更为坚挺，多依赖第二产业，靠投资驱动的三四线城市，在产业转型升级过程，楼市的需求和购买力有限，受本轮楼市冲击较大。

（二）人口吸附能力强，购买力强，房价更坚挺。

21世纪宏观研究院认为，人口规模与房价水平不完全成正比，还应同时考虑人口密度，经济总量，比如深圳的人口密度高，为5323人/平方公里，比位居第二的上海多出一倍多。

根据21世纪宏观研究院的研究，一线及长、珠三角二线城市产业结构优质，城市整体开放度较高，对人口有较强的吸纳能力，且人均收入水平较高，购买力较强。

2013年，一线城市及杭州、苏州、宁波、无锡等二线城市常住人口与户籍人口比例均超过1.2，人口流入趋势明显，此类城市经济基础发达，产业结构优质，对人口的吸纳能力较强。

同时，此类城市2014年城镇人均可支配收入均超过3.8万元，远超全国平均水平，购买力较强。

除了一二线城市以外，东莞、中山、嘉兴、常州等珠三角和长三角城市，人口吸纳能力和购买力同样较强，其中东莞、中山常住人口与户籍人口的比值超过2，人口导入能力强，东莞2013年城镇居民人均可支配收入均超过4.6万元，位居全国前列。长三角与珠三角是我国经济最为发达的区域，区域内民营经济发达且各城市间发展较为均衡，为劳动力人口进入提供了优越条件，外来人口规模及高收入水平为此类城市房地产市场提供了强劲的需求动力。

相比较来看，中西部城市常住人口与户籍人口的比例普遍小于1，人口外溢严重，由于此类城市经济基础较为薄弱，且经济发展过于依赖投资和资源开发，经济结构较为落后，人口规模与收入水平均较低，房地产市场需求潜力相对较弱。

责任编辑：薛腾飞 关键字：房价调控房价

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