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小空间大社会公寓领衔商业群投资价值论（2）

扫描到手机石家庄资讯来源：石家庄日报发布日期：2015-06-18 07:59 字号：T|T

摘要：目前省会石家庄的公寓体量，虽然在建规模体量相较以往有了明显骤升，但相对一些沿海发达的省会城市来讲，石家庄公寓产品体量占整个商业产品的比例还是明显过低。

第三观点

核心地段的公寓产品会受到追捧

河北滨江房地产开发有限公司副总经理傅利华

公寓的户型面积集中在40-70平方米，由于户型面积小，公寓产品的单套总价相对也比较低。对于比较年轻的购房人群来说，经济压力比较小。公寓具有住宅的特质，也可作为投资品。相对于总价较高的商铺来说，公寓这样的小额投资产品，灵活度较高。在国家倡导的“大众创业，万众创新”的社会环境下，一代年轻创业人群的崛起，无论是居住还是商用，核心地段的公寓产品势必会受到追捧。

从目前石家庄的市场情况来看，公寓产品还停留在住宅和写字楼产品间的一个补充。但对于产品本身来说，石家庄公寓产品的建设理念、空间利用率、装修标准等方面都在不断提升，也获得了很多客户的关注，这也是未来商业产品发展的一个趋势。

好的公寓产品，必须符合未来的发展趋势，开发商要从本质上做好产品的质量。比如滨江优谷项目在硬件方面，不仅在加强了公寓户型、装修等方面的质量，还在配套上尽一切可能的做得更全面，更精细。在软件方面，物业管理服务的质量要一定提升上去，公寓的设计理念要有所创新，追求更加人性化。项目的地理位置、产品的设计理念很重要，在整体上体现了产品的品质，也决定了投资的价值。

公寓投资客在商业氛围浓厚区域扎堆

河北盈阔地产机构常务副总苏风彦

公寓面积小，价格低，是很多年轻人的置业首选，但是买了公寓就要懂得公寓的一些特性，它与住宅有着本质区别。一是使用年限：住宅是70年，公寓是50年；二是费用的不同：公寓的水电费用属于商业费用，要比纯住宅贵；三是物业管理的不同；四是建筑设计的不同。

公寓作为创业式类写字楼模式的存在是目前普遍的一种现状，真正作为住宅公寓类使用主要在经济发达的一线城市较为典型。石家庄由于在城市整体规划中缺乏对整体经济和市场发育的认知，使得当前有些公寓类产品的供求关系出现严重失衡。

从省会实际购买者分析，其中主要有两类人群。一是预期出租收益的投资型客户；二是创业办公型购买客户。投资客户集中选择商业氛围比较繁华集中的区域。从购买行为的经济特性分析，应基本属于对抗“通胀贬值”和物业增值的自觉和不自觉的自发行为。对省会经济发展水平和未来公寓类需求的人群支撑以及后续公寓服务质量诉求并没有做到全面、科学、理智性判断。

公寓的软实力也尤为重要

华润置地（石家庄）有限公司营销总监陈亮

城市综合体是一个多业态的商业集群，其中商业是其核心构成，成为综合体项目的核心人流及客群来源，而且这种客群是复杂多元的商业办公人群。再来看其他业态：住宅，自用性为主，写字楼，办公性及投资；商铺，经营性及投资；而公寓，宜居住宜办公宜投资，可见，公寓与综合体核心构成的商业所囊括的客群及功能是相匹配的，可以说是一个综合体的小型缩影，从这维度上去讲，可以说是都市综合体中最灵活多变的投资品，也是适应性最强的综合体产品的先行代表。

相对于石家庄的人口流动量，目前省会的公寓体量相对偏多。但随着京津冀一体化的深入，公寓的投资价值也将提升。比如华润公寓，择址市中心的黄金地段，可以说是石家庄的集合商业、商务与交通优势的极中心区位，地段的优势与稀缺毋庸置疑。

其实当公寓体量激增，市场竞争更加激烈，是否能够准确把脉投资价值则更为重要。常规公寓投资价值首选因素是地段，然而，除了物理中心，软性实力也尤为重要。也就是区域价值的考量，是否是城市的绝对中心，能够汇聚真正的高品质人流，不只是卖地段，更重要的是培育价值增值的受众群体。这是在竞争中，保证投资价值的最重要因素。