□二手房

成交同比去年涨近七成

二手房市场再度领先新房市场迅速升温。2014年四季度以来，随着政策环境的逐渐宽松，北京市二手房市场逐步走出低谷。链家地产的最新统计数据显示，截至5月14日，北京市二手住宅网签量为56279套，较去年同期增加69.4%，但成交均价却出现了一定程度的下滑，2015年前5月成交均价为34825元/平米，较去年同期下降3.3%。业内预计，在多重利好的带动下，二手房市场整体向好。

成交量大幅回升

根据链家地产市场研究部统计，截至5月14日，北京市二手住宅共成交56279套，达到去年总成交量的53.7%。1-4月，除2月受长假影响，其余月份网签量均超过万套，其中4月全月网签量达到17282套，仅次于2013年3月份，创下两年来单月网签量新高，而以目前的情况看，5月份成交量也会超过1万套。

链家地产市场研究部李巧玲表示，自去年9·30新政出台后，市场预期较政策前明显转好，入市客户量和成交量明显增多。随后陆续出台的降息、降准、提升公积金贷款额、降低二套房首付比例，每一次的政策调整都带来一波成交高峰。5月11日，央行再次下调了贷款基准利率，预计未来短期内成交量将有一定程度的上升。从1-5月的交易情况看，万套以上的成交水平，表明市场已经复苏到一个正常的水平。

值得一提的是，随着改善型置业的入市，公积金贷款的占比下调。据链家统计，从付款方式看，2015年4月，公积金贷款占比21.2%左右，商贷占比为46.9%。对比历史数据，公积金占比较历史高位的近40%大幅减少。

成交均价同比下降4%

虽然成交量有了明显回温，但成交均价却呈现下滑态势。根据链家地产市场研究部统计，4月北京市二手住宅成交均价为35318元/平方米，环比上涨2.9%，比去年同期下降4%。5月成交均价为35753元/平米，环比上涨1.2%，同比上涨3.6%。3·30新政后，北京市二手住宅成交均价逐渐摆脱原先的平稳状态，上涨趋势逐渐显现。

李巧玲认为，3·30新政的出台一方面降低了二套购房者的入市门槛，增加入市需求量；另一方面从税费方面降低了部分房屋流转的成本，增加二手房供应量。虽然能够享受到政策优惠的供需群体比较有限，但这一政策释放出政府将进一步支持改善性需求购房的信号，提高了供需双方的市场预期，北京市二手住宅成交均价也在6个月的平稳期后呈现出进一步缓慢上涨的趋势。

值得注意的是，5月份成交均价同比上涨3.6%，主要是由于2014年5月份二手房市场已进入下行通道，成交均价降低。与2014年4月份市场高点相比，仍有2.6%的降幅，但降幅已明显收窄。

3·30新政落地后二手房创新高

事实上，利好政策的刺激下，二手房市场的整体预期持续向好。在3·30新政落地后的一个月里，整体二手房市场成交创下新高。

根据链家地产市场研究部统计，4月北京市二手住宅共成交17282套，环比上月同期上升58.4%，同比上升126.9%。全月网签量仅次于2013年3月份，创下两年来单月网签量新高。

李巧玲表示，4月北京市二手住宅市场表现火热的原因主要有以下几个方面，一方面，成交量大幅增加，网签量达到两年内新高；另一方面，4月成交均价2.9%的上涨幅度也打破了此前市场维持了近半年的价格低位稳定状态，房价初现上涨态势。此外，在需求入市热情高涨，客源量持续攀升的背景下，业主方面降价意愿开始出现较为明显的下降。根据链家地产市场研究部统计，4月链家成交案例议价空间下降0.4点至2.4%，而调价案例中价格下调占比下降7.8个百分点至66.9%，为近14个月来最低水平。

中原地产首席分析师张大伟认为，虽然4月签约数据已经火爆，但因为上半月的滞后，并未完全反映市场一线数据，最近的北京楼市成交网签数据并未完全反映当下实际市场热度，330后，特别是北京二手房因为营业税的降低，整体成交明显升温。

整体预期向好

对于未来的市场，张大伟预计，整体北京楼市的表现上升趋势明显，虽然难以出现全面大涨，但是政策持续刺激下，楼市将比2014年有明显上涨。对于北京不同类型市场看，目前受到影响最积极的是改善型物业，整体300万-800万的物业在3·30新政后占比已经达到了25%，比之前提高接近5个百分点。预计在二手房成交升温后，后续改善型需求的入市会增加商品房市场的活跃度。

李巧玲也表示，从去年四季度以来，二手房市场在一系列宽松政策的作用下将进入缓慢上行轨道，从目前的房客源水平看，未来一段时间内成交量仍将保持在相对较高水平。另外，据链家地产市场研究中心发起的链家经纪人预期调研结果显示，当前市场中换房需求（卖一买一）占到总需求的70%，首套刚需占到22%，二套需求仅占到4%。虽然3·30新政降低了二套购房者入市的门槛，但银行实际优惠不大，纯二套购房需求入市仍相对较少，未来整体行业复苏依然乏力，不排除有进一步的宽松政策出台以稳定市场。