在政策暖风的持续吹拂下，房地产成交稳步攀升，无论是新房市场还是二手房市场，均回温明显。其中，以北京、上海、深圳等为代表的一线城市，都在2014年来再次出现了日光盘，一线城市的住宅用地供应减少，这种情况下，一线城市在本轮市场复苏中成为领头羊。业内称，政策刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极，而对供过于求的城市提振作用有限。

□新房

供需持续升温

年初以来，一系列利好政策对市场的影响正在发酵。供应持续回暖，拉动楼市成交持续升温。据机构统计显示，在刚刚过去的一周（5·11-5·17），北京商品住宅累计成交2230套，环比前一周大涨37.7%。这只是近期楼市的一个缩影。业内人士认为，在3·30新政、降准、降息等楼市利好政策叠加效应下，楼市正持续升温，楼市信心得以提振，购房者正加快入市步伐，预计二季度楼市还将进一步升温。

改善型产品成交升温

亚豪机构统计数据显示，5月11日-5月17日，北京共有5个商品房项目开盘，其中3个普通住宅项目分别是润泽公馆、春晖园·随园、福海棠华苑，其他两个别墅项目誉天下温榆府、V7荷塘月色。供应量环比上周增加1个开盘项目。

成交方面，润泽公馆去化率七成，誉天下温榆府项目销售火爆，当天售罄且加推房源。另据链家地产统计，本周热销项目数量明显增多，成交在30套以上的项目达到11个（一般情况下在5个以内），最热销的项目金第万科·金域东郡网签量达到130套。随着市场的好转，热销项目逐渐增多，市场好转迹象十分明显。

“5月以来，普宅市场中首改型产品的市场占比保持高位”，亚豪机构市场总监郭毅表示，在楼市整体回暖的情况下，改善型需求回暖势头更加强烈，这主要是调控政策的引导作用。据亚豪机构统计数据显示，5月以来，总价在300万-500万元的产品占到普宅市场总成交量的14%，而去年同期的市场占比则为9%。同比去年同期，首改型产品的市场占比提高了5个百分点。

郭毅解释称，一方面，在卖房的过程中，营业税“五改二”，直接利好二手房市场，使得“2-5”年的房子成交周期更短，出售价格更高，利于卖房者筹集资金；另一方面，在买房的过程中，二套首付比例的调低降低了客户入市门槛，降息减少客户购房成本，让改善型需求在换房的过程中，卖了二手房再选择新房入市的可能性加大。

郭毅表示，现在的购房者对于社区环境和品质的要求胜过以往，随着市场新盘的陆续推出，趁着政策利好，改善型客户进入新房市场的情况将持续。

库存压力明显减缓

“进入5月后，新建商品住宅市场成交明显好转，周均成交在千套以上。截至目前，2015年5月成交甚至超过2013年，达到近3年以来最高。”链家地产市场研究部李巧玲表示，按照目前的成交水平，预计5月全月成交有望接近5000套。

李巧玲表示，虽然2015年以来供应量一直整体偏低，但在旺盛需求的支撑下，近期成交量持续攀升。随着市场的好转，老项目后期库存也得到一定程度的消化。根据统计，截至5月17日，新建商品住宅库存量为80621套，较去年底的9万余套下降近1.5万套。虽然库存量仍然处于高位，但相比年初库存压力已经有所减缓。

中原地产市场研究部统计数据显示：目前北京市场库存一直在8万套左右，但整体看，库存结构出现了明显变化，目前整体期房可售库存只有3.6万套，相比年初的5万套下调了超过1.4万套，而现房库存则增加了7000余套。

北京市住建委网站数据显示，今年4月25日，北京市场上就出现了近一年来现房存量首次超过期房的现象，其中，期房住宅存量为40797套，而现房住宅存量41012套。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，近两年高价地王频出，也催生了大量高端项目逐渐涌入市场。与普通住宅“能早卖就早卖”不同，高端项目多会选择现房入市。自2011年开始，直接取得现房销售证的项目占比开始持续保持在10%以上，2013年甚至达到过17%的高点，2014年虽有所下滑，仍然保持在12%。而在2011年之前，直接现房销售的比重基本都在10%以下，最低在2010年，仅4%。

价格上涨预期浓厚

“现房库存大增，意味着房价又将开启新一轮的上涨”，郭毅表示。

根据5月18日公布的70个大中城市房价数据显示，新房市场在经历了量增之后出现价格上涨的城市越来越多，尤其是以北京为代表的一线城市，房价的上涨更为明显。数据显示，与上月相比，70个大中城市中，商品住宅价格下降的城市有48个，上涨的城市有18个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为1.8%，最低为下降0.7%。

从环比情况来看，价格走势分化较为明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。从上涨的城市来看，北上广深均位列其中，其中北京环比涨幅为0.8%，深圳环比涨幅最高位1.8%。

此前国家统计数据显示，1-4月，商品房销售面积26385万平方米，同比下降4.8%，降幅比1-3月收窄4.4个百分点。同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于楼市来讲，当前销售面积及金额降幅收窄，已经呈现出基本面复苏好转的态势，在央行降息等政策叠加刺激之下，市场信心将进一步提升，尤其是原来在330等政策刺激之下，对于已经呈现出基本面复苏的态势的城市来讲，接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事情，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于上述城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲，未来下半年预期会涨价或买涨不买跌的现象或提前来临。

而对于供地量偏大与库存量偏大（库存去化周期在15个月以上的城市）的二线城市、大部分三四线城市而言，由于降准降息、330新政等政策叠加的推动作用，这些城市也将加速去库存，这些城市的库存去化周期将进一步缩短，但城市之间房价的走势“分化”特征也会比较明显。