放松限购、下调基准利率、降低首套房首付……今年，房地产市场进入了政策宽松期，身边准备下手买房的也多了起来。说到买房，一些问题也来了。全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？今天，我们就看看房产规划在理财方面的安排。

买房用全款还是贷款

除非你的钱超级多，否则在房价仍然处于增长的大形势下，当然是贷款买更合适些，用银行的钱，提前住上房子，岂不乐哉。记者一朋友就总感觉贷款是给银行打工，所以一直想等着攒够钱，全款买房。几年下来，身边的人早早就靠贷款住进了新房，而自己攒的钱总赶不上上涨的房价，至今还租着房子。

现在，商业贷款的基准利率6.15%，公积金的贷款利率是4.25%。贷款买房，当然能用公积金贷款买是最好的啦。如果你房子总额多，贷款还可以用公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化！

按揭买房，贷款多少合适

贷款多少，还要好好考虑一下还款能力。还款能力是指借款人扣除生活费用和其他开支后，所能创造的充足的现金流的能力以及贷款到期时偿付利息及本金的能力。借款人应该通过收入水平、财务情况和负债情况，综合判断自己的还款能力。根据银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。还有专家指出，对个人而言，每月偿还各类贷款的金额如果超过月收入的三分之一，就可能对生活质量造成影响。这就是房贷"三一定律"，即每月的房贷金额以不超过家庭当月总收入的三分之一为宜。

除此之外，利率风险也是需要考虑的。目前，我国绝大部分个人住房贷款均为浮动利率贷款，当贷款利率上升时，借款人每月的还款金额和还款总额将会增加，还款压力增大。即便是固定利率贷款业务，由于其贷款利率相对较高，同样存在着利率风险，因为当贷款利率下降时，采用固定利率贷款的借款人就"亏"了。

还款方式选等额本息还是等额本金

等额本金还款法和等额本息还款法是目前最常用的两种还贷方式。两种还款方式的区别在于，等额本金还款法，每月偿还的本金相同，利息则逐月递减，月还款总数也逐月递减；等额本息还款法，每月的还款总数都相同，但还款金额中本金逐月递增，利息逐月递减。

假设，某人从银行贷款60万元，贷款时间为20年，不提前还款，利率按照央行最新的基准利率执行。若选等额本金还款法，20年共需支付约42万元利息，而选等额本息还款法，20年共需支付约35万元利息。

等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。尽管等额本金还款法更省利息，但银行人士表示，这并不能说明它比等额本息还款法好。与其说还款方式好不好，不如说适合不适合，适合自己的还款法才是最好的。如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。

按揭贷款有必要提前还款吗

当手里积攒下一笔钱的时候，提前还款还是拿来投资就成了一个问题。其实考虑这个问题，有理论上的原则：理财收益高于贷款利率时，投资；理财收益低于贷款利率时，提前还款。

如果在还款初期，本金基数大、利息金额也高，在没有好的投资渠道情况下可以提前还款。等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了。等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是要看准时间，计算好节省的利息。

你要是拿到了高额公积金贷款或七折商业利率，不必着急提前还款。目前，公积金贷款利率才4.05%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。找到年利率大于4.05%，6.15%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。如果使用的是商贷和公积金组合贷款，要还一定先还商贷。

住房按揭和房产抵押贷款的区别

很多朋友都不太了解住房按揭贷款和房产抵押贷款的区别，以为都是用房产作抵押来贷款融资，但实质上两种产品有着本质的区别。

从贷款用途上看，住房按揭贷款是用于借款人购买房屋用的，而房产抵押贷款可以用于借款人的生产经营和消费等用途，现在规定是不允许用来购房的。

从贷款手续上看，申请住房按揭贷款时，借款人需要提供首付款证明、购房合同等材料，而办理房产抵押贷款借款人需要提供房产证、国有土地证、贷款用途等材料。

从政策限制上看，住房按揭贷款受楼市限贷限购政策影响，而房产抵押贷款只受银行贷款政策影响。

从贷款年限上看，住房按揭贷款的贷款期限最长可达三十年，而房产抵押贷款的贷款期限最长可达十年。

从贷款利率上看，住房按揭贷款利率可以有折扣，也有上浮但上浮幅度不大。而房产抵押贷款一般都会上浮，上浮幅度比较大。