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毛大庆：在奔跑中转型我也买不起北京的房

扫描到手机地产声音来源：京华时报发布日期：2015-01-23 16:05 字号：T|T

摘要：在毛大庆看来，面对地价、房价高企的房地产行业现状，结合人口拐点到来、城镇化速度下降与社会总库存增加等问题，无论是行业发展还是万科自身的转型，都需要敏锐的洞察力和判断力，“2015年还是去库存的一年，不是乐观和悲观的问题，这个行业就是要转型了。”

1月18日的清晨，初升的阳光洒在松花湖洁白静美的雪原上，也洒在正在晨跑的毛大庆身上。零下20摄氏度的低温中，毛大庆正在为即将到来的松花湖马拉松预热，也为今年下半年北极马拉松做储备。此刻，他并不是万科集团高级副总裁、万科北京区域首席执行官，他只是一名关注呼吸与节奏的奔跑者。

从厌恶跑步到适应跑步，再到如今马拉松的发烧友，毛大庆在长跑中实现了个人的转型，同时也学会将马拉松的精神应用到对行业的思考与企业的管理中去，积极思考，冷静面对，然后实现转型蜕变。

在毛大庆看来，面对地价、房价高企的房地产行业现状，结合人口拐点到来、城镇化速度下降与社会总库存增加等问题，无论是行业发展还是万科自身的转型，都需要敏锐的洞察力和判断力，“2015年还是去库存的一年，不是乐观和悲观的问题，这个行业就是要转型了。”

我也买不起北京的房

有人说跑马拉松其实是个磨性子的过程，但在毛大庆身上显然不是如此。跑了几年的马拉松，毛大庆依然不改直率的性子，该说什么还是会说。

新年伊始，北京土地市场爆棚，丰台、东坝等区域一块块土地接连被高价拍出。1月7日下午，集最高起价、最高总价、最贵自住房于一身的丰台白盆窑地块以86.25亿元的价格被华润首开平安联合体摘得。参与了该地块现场竞拍的毛大庆，在竞拍结束后对媒体表示：“北京普通商品房单价将进入6万元时代。”当天就成为房地产行业最热的新闻，势头甚至压倒了新晋地王。

但据毛大庆自己透露：“那天说6万元时代，我本来想写8万的，我想这个写出去不好，但是实际上真的是8万了，后来有人说应该是7.5万到8万之间。”毛大庆表示：“去年出让了2000亿的地，有一半是商品房用地，但实际上商品房特别少，大概占三成左右，会配建很多保障房。而商品房里，全是高价房。”“北京以后五环到六环的房子都是8万到10万”。在爆出如此咋舌的预期后，毛大庆却话锋一转：“我一年的工资你们都看得见，我也买不起北京的房子了。”那么为什么还有开发商敢于拿地？未来北京的房子能卖给谁？

“我负责任地讲，所有人拿地的时候都是这样的，拿下来就是胜利，拿过去就开始出汗。”对于近期土地市场，毛大庆说，“这些地会不会砸在开发商手里？我不能这么说，不过我替他们捏把汗。”

毛大庆的长跑指导老师曾对他说过一句话“你要慢，慢才能跑得长”，毛大庆将其运用在企业管理上，不争快，不抢跑。在白盆窑地块的竞拍现场，毛大庆一次牌也没举过。

三大问题将长期影响房地产

长跑其实是一种智慧的运动，在摒弃杂念只关注呼吸与节奏的同时，人的注意力会得到极大的锻炼，这对工作中的思考有很大的帮助，它会让人更关注表象背后的问题。当很多同行还在关注销售层面的难易时，毛大庆看到的是更深刻的社会变革：人口拐点到来、城镇化速度下降与社会总库存去化压力。

毛大庆表示，中国20到29岁的婚龄人口和15到64岁的劳动年龄人口比重都在下滑，而这意味着支撑房地产市场的主要购买力——首次置业、刚需和改善的人口正在大量减少。

此外，长期支撑市场需求的城镇化速度也在下降。“虽说我国城市化率仅50%多，还有很长的路要走，但很多年轻人已经在城市使用着城市的房子，而农村多剩下小孩和老人”。毛大庆指出，城镇化很难再有新的大高潮，对城市购房需求的增加影响也有限。

同时，中国楼市住房库存还在增长。毛大庆表示，目前房地产总库存很大，很多城市，房屋套数供应量和已批未建的地已经吸纳不掉。“现在全中国人的房子户均套数已经为1.03套，城市间分布不均，北京形势也比较严峻。”毛大庆认为这三个问题将长期影响房地产，不过，毛大庆提醒，虽然社会总库存形势严峻，但并不意味着房子没人要。其实很多人还需要有房子住，比如农二代、工二代等流动人口进城，但他们不一定要在这些城市买房。这些房子怎么办？可以把存量房拿出来租。