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业内人士预测：2015年楼市将弱势企稳（2）

扫描到手机地产声音来源：中国证券报发布日期：2015-01-06 07:48 字号：T|T

摘要：2015年，在国家“稳增长”的框架下，楼市的作用毫无疑问。因此，“去行政”、“市场化”、“促消费”、“降成本”等一系列利好行业长期发展的政策将会延续，而且会在2015年对楼市产生明显的溢出效应。

笔者判断，当前楼市整体对于政策刺激的弹性在下降，楼市回暖也仅限于人口净流入和集聚能力较强的一线和二线重点城市，而全国疲软的局面难以改观，这种“大幅度分化、整体弱势”的局面至少要保持到2015年的上半年。在此背景下，2014年以来一系列促进楼市的政策措施也将会延续到2015年。

另外，考虑到消费成本太高的现实，住房交易税率在2015年有望降低，特别是“不满5年的住房再交易时，将全额征收营业税”的政策可能将会调整到“不满2年”，这或将是2015年楼市最重磅的刺激政策。

同时，由于2014年底降息的效应将在2015年开始显现，这将在一定程度上减轻房贷压力、刺激改善型住房购置需求。2014年底，央行松绑商业银行存贷比、增加合意贷款规模等政策的实施，意味着2015年货币政策的基调将转向为“工具创新+信贷投放”。因此，不仅2015年宏观资金面要好于2014年，对楼市的资金溢出效果要好于2014年。而且，房贷供给紧张、房贷利率优惠幅度有限的困境将会好转。

因此，目前回暖趋势确定的一线和二线重点城市将会继续回暖，这也将有利于带动其他二三线城市，乃至全国楼市在2015年上半年跌幅持续收窄，下半年企稳局面形成。因此，全国楼市在2015年有望实现销售规模微幅正增长、房价同比止跌。总体而言，由于楼市投资需求退潮、库存高压、货币政策“不放水”、股市分流，即便政策利好不断、资金面好转，但就全国而言，房价上涨的压力并不大，楼市整体上将呈现“L”的走势（而非“V”型走势），分化的局面将会继续放大。

值得注意的是，目前由于一线和二线城市重点城市房价止跌反弹的态势已经形成，这些城市在2015年年中或将再次出现房价上涨的压力。特别是，从笔者调研来看，一线城市近期购房需求入市的步伐在加快，新增项目的去化率达到了70%左右。

去年12月，一线城市销售规模的环比增幅在11月高基数的基础上再次大涨14%，而开发商的销售策略也已经从2014年前三季度的“以价换量”转变为“适度提价”。从这个角度来看，近期媒体所言的“一线城市在2015年将退出限购”的判断可能将站不住脚。而且，从一线城市控制人口增长、控制城市建成区扩张、控制土地利用的角度看，从公共服务供给压力的角度看，退出住房限购的可能性也不大。