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业内人士预测：2015年楼市将弱势企稳

扫描到手机地产声音来源：中国证券报发布日期：2015-01-06 07:48 字号：T|T

摘要：2015年，在国家“稳增长”的框架下，楼市的作用毫无疑问。因此，“去行政”、“市场化”、“促消费”、“降成本”等一系列利好行业长期发展的政策将会延续，而且会在2015年对楼市产生明显的溢出效应。

2015年，在国家“稳增长”的框架下，楼市的作用毫无疑问。因此，“去行政”、“市场化”、“促消费”、“降成本”等一系列利好行业长期发展的政策将会延续，而且会在2015年对楼市产生明显的溢出效应。

根据最新数据，2014年12月份，50个城市的房地产销售面积在相对10-11月的高位水平上，环比出现7%以上的扩张。由于环比扩张和基数回落，50个城市在2014年12月的销售面积同比增速已经加速至20%的水平，而具有领头羊地位的一线城市，楼市回升的趋势更为明显。

从价格来看，无论是百城房价，还是70个大中城市房价，主要城市的房价水平依旧在回落。但是，2014年四季度以来，住房价格跌幅开始收窄，十大城市新房价格已经企稳，而二手住房价格连续3个月环比增长。按照销售滞后价格6个月左右的一般规律，主要城市楼市销售“暖冬”的趋势将会与2015年楼市“小阳春”无缝对接。而主要城市销售回暖，或将起到带头作用，促进其他城市销售企稳回升，并改善2014年处于冰冻状态（下跌在10%以上）的新开工和房企拿地，从而形成对“稳增长”的有力支撑。

但是，目前楼市的回暖仅限于主要城市，特别是一线和二线重点城市。在2014年下半年以来，尽管限购退出、限贷松绑、公积金门槛空前降低，特别是11月底降息和12月份以来信贷投放增加，但全国楼市依旧疲软。

从楼市最敏感的资金面看，从2014年9月底“二套房贷”政策松绑以来，楼市资金面开始好转，但由于货币政策“定向宽松”取代救助式“放水”，经济低迷局面下银行“惜贷”情绪浓重，居民大类资产配置结构出现证券化的迹象。2014年1-11月，全国开发企业到位资金接近零增长，骤降2.5个百分点，或将意味着开发企业转型、源头投资资金离场。因此，对楼市而言，无论直接供给还是溢出规模，资金量与前两轮楼市刺激（2008-2009年、2012年）不可同日而语。而且，个人住房贷款利率一直居高不下，利率优惠幅度不明显，难以激活以“刚需”为主的市场需求。

更为重要的是，我国楼市运行的驱动力发生了改变。从长周期看，人口红利（特别是25-45岁适龄购房的人口红利）从2013年就开始见顶回落；城镇化从过去10多年年均1.4个百分点的快速增长，转换到以“常住非户籍人口本地化”为特征的匀速增长阶段，新增外来人口规模趋势性下降（未来在700万/年左右），未来城镇化年均增速在0.7个百分点左右；城镇居民住房拥有已经达到1.1-1.2套/户，楼市供求格局已经从过去的供不应求转换到整体平衡和局部过剩的“新常态”。