以研讨2015年房地产经济形势与市场走势为主题的易居论坛日前在上海举行。上海易居房地产研究院发布了年度报告《2015年度全国房地产市场报告》,业内著名专家学者发表了真知灼见,获得与会者的共鸣。来自房地产开发、经纪企业和专业协会、研究机构、银行、券商等代表三百余人与会。　

华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳作为论坛主持人。他率先提出,2015年中国房地产行业如何完善,房企如何积极调整心态并恰如其分地定位,成为高位振荡楼市下必须解决的问题。虽然年年谈形势,但当前谈形势,尤其考虑到中国整个经济正进入新常态,未来在风云变幻的房地产市场中做好展望,将是持续前行的必要条件。　

2014年“楼市降温”成关键词　

随着房地产市场波动变大,在一定程度上使得房地产的各类解读和预测出现了背离的观点。对此,上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,对于楼市的判断,关键要搭建好“数据—逻辑—预测”的金字塔体系。一个靠谱的预测,绝不是靠拍脑袋、靠经验、凭感觉就能得出的。首先得有塔基,即大数据和大信息,只有囊括行业内甚至行业外的(比如货币)信息和数据,才可能做出扎实的预测基础。同时,要有分析的逻辑和框架,并用来分析和处理数据,从复杂的数据中找出市场规律。才能按照未来的市场环境,根据规律做出预测。　

论坛上,杨红旭发布了《2015年度全国房地产市场报告》,该报告首先对2013年曾发布的预测报告进行回顾和评价。根据上一年度的报告,预计在经历2012年复苏、2013年繁荣之后,2014年全国房地产市场将是“高位震荡、逐步降温”的态势。当前回头再看,预测基本符合实际走势。　

根据易居研究院最新评选的《2014年度全国房地产业十大事件》,一个热门事件是“房价下行压力较大?创近十年最大跌幅”。根据国家统计局公布的《2014年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》计算得知,2014年7月份,70个大中城市新建商品住宅价格指数环比跌幅0.9%,延续了5月份开始的下跌态势,但跌幅明显扩大,相比6月跌幅扩大了0.5个百分点。70城房价指数指标从2005年开始使用,如此计算,7月房价环比跌幅不仅创下了2008年以来最大值,同时也创下了近十年的最大。到了8月份,70城房价指数环比跌幅继续扩大至1.2%,再创近十年的最大。当然,从随后几个月的监测数据看,房价指数跌幅有不断收窄的态势。　

中国经济体制改革研究会副会长、福卡智库首席研究员王德培认为,目前房地产市场的降温和整个国际、国内的宏观经济疲软有密切关联。某种程度上说,中国目前正面临“市场萎缩”的尴尬,从中国经济的“三驾马车”(固定资产投资、外贸和消费)就能看出来。比如固定资产投资过去十多年的年均增幅可达25%,但目前显著下滑。由于外贸接触对象主要是美国和欧洲,其经济疲软,也会以多米诺骨牌效应使得中国的外贸从高增长跌到个位数。同时,现在虽然在提振市场消费信心,但碍于消费者收入水平和支付能力不够的因素,启动消费的难度也是存在的。　

明断大势是房企求发展的前提　

张永岳表示,在行业成长和变化的过程中,房企要做好战略的判断是极其不容易的,特别是对企业家而言,其战略判断、策略和战术的采用,关系到企业发展的状况,有时甚至是生死存亡的关键。部分房企在过去的发展历程,证明了其对市场较好的前瞻把握能力,也能够较好地成为行业的引领者,并共同推动行业的更好发展。　

但是,2014年市场波动较大,也出现了包括房企兼并重组、破产等负面事件。尤其是虽然目前市场略有回暖端倪,但是否可持续,与会的部分房企代表表示看不懂。在论坛提问环节,上海某豪宅开发商代表就表达了这样一个困惑。原因是在目前上海市场还没有完全回暖的时候,上海前滩地区一日内就创造了两幅地王,楼板价甚至超过6.6万元/平方米。在2015-2016年这样一个短周期内,对于这样一些热点城市的土地市场应如何判断、未来的应对策略又应该是如何的,很多房企都表达了类似的困惑。　

对此,旭辉集团董事长林中认为,在波动的市场中,房企关键是要强身健体,做好各类积极有效的应对策略。他根据自身企业的开发经验,认为可以在以下几个层面进行创新:第一、加快对盈利模式、增长模式和资产模式的创新。第二、积极进行业务的重构,包括营销、研发、建造、运营等领域。第三、积极在增值服务、金融与互联网的结合等方面进行拓展。　

获得2014年度新财富最佳分析师房地产行业第一名的中信建投证券房地产行业首席分析师苏雪晶认为,“赶时髦”正成为房企经营上的新特征,比如成立地产基金已成房企标配、采取O2O模式更成为目前很多房企的创新首选。各类典型房企有各自的具体策略。如招商地产智慧社区正打造O2O的“数字化生活与服务”的现代物业模式,从而在提高创新能力的时候,获取新的盈利机会。又如世茂“云服务”为业主提供商务、医疗、教育、消费、定制等全方位贴身服务,打造“生活方式引领者”。这些创新都可供目前其他房企的借鉴。　

王德培则从整个行业的大趋势来“安慰”目前部分处于焦虑的房企。他认为,从房地产的大趋势看,虽有波动,但不可能发生雪崩的现象。对于房企来说,要关注“行业洗牌”这一关键词。房地产行业的成熟,将通过行业洗牌来进行。从长期看,调整时间或达五年左右,然后是再上台阶的态势。对于各家房企而言,要对未来的市场有信心,同时要有坚定性和坚韧性,学会在等待中寻找商机。