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土地招拍挂十年地价攀升土地财政成楼市顽疾（2）

扫描到手机各地楼市来源：中国证券报发布日期：2014-09-05 07:35 字号：T|T

摘要：如今距离“8·31大限”已整整十年,这期间,中国房地产市场经历了飞速发展,房地产业成为国民经济的支柱产业。但在招拍挂制度下,高地价、土地财政等问题成为楼市顽疾。现在该如何解决房地产市场面临的困局呢?

值得注意的是,在这个过程中,地价出现快速上涨。

北京中原地产首席分析师张大伟表示,在2004年的“8·31大限”之前,北京市的绝大多数土地以协议和划拨的方式出让。按照当时协议出让价格,二环内土地成本约在3000-4000元/平方米左右甚至更低,而在三环和四环等区域,地价多在2000元以下水平,四环外大部分土地处于尚未开发状态。

按照如今的价格水平,这些区域的土地价格已经翻了十倍以上。且随着土地开发范围的扩大,中心区域的“金字塔效应”愈加凸显,土地价值不断上涨。

2009年和2010年,土地价格上涨迅速,各地频繁出现“地王”,以“价高者得”为宗旨的拍卖出让遭遇信任危机。随后,考量“综合实力”的招标出让逐渐推广开来。由于评标过程并不公开,该种方式又引发了公平性质疑。

张大伟表示,招拍挂制度虽然更加市场化,但在配套制度不够健全的情况下,完全以市场化方式来出让土地,势必会造成土地价格非理性攀升。

“土地财政”副作用需消除

在地价上涨的同时,地方政府的财政收入随之增加。

按照现有的财政税收制度,除中央政府计提的少部分农田水利建设等资金外,土地出让金的大部分划归地方财政统一支配。随着地价攀升,土地出让金收入大幅增加。

据国土资源部数据,2013年,全国土地出让合同价款达4.1万亿元,而2004年该项收入为5894亿元。在土地出让实施招拍挂改革的十年来,全国土地出让金收入增长7倍。

山东省南部某市财政系统官员向中国证券报记者表示,由于当地经济发展水平不高,缺乏支柱产业,税收收入匮乏,使得当地财政时常捉襟见肘。在实施大规模房地产开发后,财政紧缩局面明显改善。其中,土地出让和房地产相关税收一度占据地方财政的半数比例。

地方财政宽裕,使得地方政府有余力去开展各项投资。上述接近国土部的专家表示,过去几年,不少地方的基础设施建设明显改善,城市面貌焕然一新,教育医疗等投入也有所加大,这在很大程度上受益于“土地财政”。

与房地产业相关的建材、家具、装修等多个行业也快速扩张,带来大量税收。“对于很多城市来说,房地产业是不折不扣的‘支柱产业’。”上述专家表示。

在充分尝到“土地财政”的甜头后,这项政策的另一面也开始显现。张大伟表示,地方政府对土地财政的接受过程,由习惯最终变成依赖。民间机构发布的数据显示,当前土地出让收入占据地方财政平均比例在4成左右,个别城市甚至超过一半。

张大伟表示,“依赖”表现在两个方面:大量推出土地,以获得更多收入;抬高土地价格,以获得更多收入。这两者的副作用如今已经开始显现。前者体现在,因土地出让过多,超过市场的实际需求,部分城市出现严重的供大于求现象。

后者则体现在,一些地方政府放缓供地节奏,出现土地供应不足的“假象”。事实上,部分地方政府追求“价高者得”的拍卖方式,甚少使用招标出让,目的同样在于获取更高土地收入。

“土地财政”已成为中国楼市难以克服的顽疾。分析人士指出,单单依靠对土地指标的控制,难以对其实现真正遏制。但当前楼市下行、土地出让金收入减少的现状,或将倒逼各地减少对“土地财政”的依赖。

责任编辑：薛腾飞关键字：土地招拍挂土地价格土地价格攀升土地财政

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