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秦虹：传统住宅未来需求尚未饱和（2）

扫描到手机地产声音来源：观点地产网发布日期：2014-08-29 07:18 字号：T|T

摘要：未来房地产市场发展跟过去相比有没有什么变化？我的看法是，过去房地产市场是趋势性的机会，未来的房地产市场也有机会，是机构性机构，传统住宅未来需求尚未饱和。

我把目前我了解到的有关房地产行业内，企业家在转型创新过程中所做的工作归纳为以下几方面：

1、传统住宅未来的需求，能不能饱和？在我看来为的传统住宅还有很大的需求空间，城镇化进程还要进行10—20年，未来城市人口的增加一定会对住房有需求，所以有空间。但是开发传统住宅是不是要转型和创新呢？我认为，这是一个重要的课题，因为按照传统的方式开发传统的住宅，未来的风险很大，或者说你赚钱的可能性是比较低的。怎么开发传统住宅？我总结企业的探索，可能三方面需要做到。一是这个企业能够实现足够快的资金周转能力，别的企业一年周转一圈，你的资金一年周转两圈、三圈，你就能赚钱；二是你有足够强的成本控制能力，现在土地价格成本很高，劳动力成本也很高，而价格不可能上涨，这就意味着成本的上升，哪个企业能控制成本，哪个企业就能发展下去。有的企业融资成本很高，大量的是12—13%，甚至更高，这会影响你未来的盈利能力；三是产品创新，要有非常好的概念，我们要百年建筑，这是一个大的要求，不过具体来讲，我觉得产品创新未来影响很大，过去发展很快的情况下，什么样的房子都可以卖出去，产品符合人的需求的研究是不够的，但是我们看到了很多的企业在产品创新上做了很大的努力，而且取得了成效，我在此仅举一个例子，是我看到的例子，给大家做一个介绍。

这个项目是在东北的一个城市的新开发区，供应量非常大，房子卖得不好，但是一个企业说我一个月卖30套，最高的时候卖50套，但是现在这个小区已经销售完毕了，我说你有什么绝招啊？你能卖得比别人好？我特意去这个项目看了一下，看了以后发现归根结底最重要的一点是产品在适合本地需求方面做了一点创新，什么创新呢？他发现所有的售楼处一楼带花园的房子尽管贵，但是卖得好，他想东北地区又是新开发区，大量的农民、退休工人、老人，生活都比较困难，有没有更多的收入，大家对这块地很感兴趣，同时丰富了生活。所以他的产品从一楼到十楼每家每户或大或少都有一块地，原生态，种花、种什么的都有，我去看有种西红柿、种黄瓜的，种什么的都有，我来想这不简单吗？谁家没有阳台啊？种地还不容易？我去看了以后发现没有那么简单，他那里配了30—40公分的土，他要解决几个问题，第一是防水问题，第二是通风问题，第三是采光问题，第四是上水问题，第五是下水问题，第六是保温问题。为此他专门申请了专利，他现在正在搞家庭厨余垃圾处理，所以广受当地居民的欢迎，你这个地方到底有没有需求？没有需求他的房子为什么卖光了呢？如果说需求很大，为什么别人的房子卖不出去呢？所以我认为产品的创新是有价值的。

2、以改造升级和存量房的开发很重要。

未来的城镇化发展会越来越大，中国发展的很快，城市发展已经发生了很多变化，但是城市内老的旧的建筑还有很多是在过去郊区建的比较差的情况下变成了繁华地段，它的改造升级和相配套的建设未来的空间也很大，很多企业在这方面做了很好的积极的探索，也取得了很好的成绩。

3、以资产管理为核心的商务楼宇的开发或运营。

这段判断也很简单，就因为未来的产业升级是一个确定无疑的发展方向，中国的GDP总量已经是世界第二位，但是中国的第三产业占GDP的比重是40%多一点，不仅低于发达国家70、80%的水平，甚至低于发展中国家60%的水平。未来第三产业的发展，一定需要房地产来作为载体，所以在中国产业结构升级快的城市，从事第三产业人口增长快的地方对办公楼宇的需求量一定是非常大的，所以我们对北京的写字楼市场非常看好，因为北京整个GDP里面第三产业占比已经超过了76%，达到了国际化的水平。