二线城市去化形势严峻 库存已超上轮周期高点26%（2）

扫描到手机 各地楼市 来源：21世纪经济报道 发布日期：2014-08-28 16:28 字号：T|T

摘要：从绝对量分析，现有库存处于历史较高水平，一线城市合计库存仅比上轮周期高点低11%；二线城市库存则在2013年下半年即开始快速上升，目前已经超过上轮周期高点26%。

二线城市库存严峻

值得一提的是，由于今年以来房地产市场持续调整，导致上市房企去化进程也放缓。统计数据表明，截至今年中期，上述98家上市房企库存从去年同期的3.34万亿元增加到了3.56万亿元，同比新增库存2246.64亿元，增幅达6.7%。

与此同时，上述房企累计提取的跌价准备却从去年上半年的66.21亿元减少至53.87亿元，反而减少了12.34亿元，跌幅为18.64%。

曹旭特认为，从绝对量分析，现有库存处于历史较高水平，一线城市合计库存仅比上轮周期高点低11%；二线城市库存则在2013年下半年即开始快速上升，目前已经超过上轮周期高点26%。

“而且，从考虑供求双方力量对比变化的指标来分析，目前去库存过程并不明显。”曹旭特称，“静态来看，行业现有库存量已经接近历史峰值，二线城市绝对和相对库存都比一线城市更为严峻，尽管二线城市销售好于一线，但由于前期形成供给更多，所以去化周期水平仍高于一线城市。”

就上市房企而言，如果用存货占总资产比重来衡量上市公司库存水平的话，从2012年2季度开始去库存过程开始，到2013年3季度开始加库存，目前该指标为65.7%，已创下历史峰值。

“尽管短期形势有所改善，但我们认为本轮房地产下滑背后是结构性拐点，政策持续放松虽可使短期活动企稳，但无法扭转行业下滑的大趋势。我们预计到四季度和2015年，房地产新开工和建设活动将进一步放缓，给经济带来越来越大的拖累。”瑞银证券特约首席经济学家汪涛直言。

对此，万科一位内部人士也称，目前，房地产行业已经由“黄金时代”进入“白银时代”，过去那种行业高速成长、所有人都能轻松赚钱的时代已经结束。

就万科而言，由于去化现房库存，导致今年中期公司毛利率出现下降。“今年上半年，公司去化现房库存约56亿，纳入本期结算，使得毛利率偏低。”上述万科人士表示，“随着行业进入‘白银时代’，市场去库存以时间换空间。公司本身坚持积极销售策略，重申新推盘当月去化率60%目标。”

责任编辑：薛腾飞 关键字：二线城市房地产库存去库存

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