继一季度及中报业绩双双下降后,上市房企三季度业绩下滑幅度还在不断加大。截至中国证券报记者发稿时,两市已有80家房企披露了三季报或业绩预告,实现归属于母公司股东的净利润同比下降9.7%,下降幅度较中报时进一步扩大。

业绩下滑的背后,前三季度上市房企结算收入有限、费用占比攀升、毛利率回调的现象十分普遍。不过,随着行业政策出现松动、市场预期有所好转,业内对于2015年的楼市销售前景正趋于乐观。

毛利率下滑　房企业绩“三连降”

今年三季度,楼市延续了自年初以来的调整势头。尽管三季度销售并不能在房企财务报表中立即体现,但是从已经披露的三季报及预告来看,房企业绩仍在“坐滑梯”。

Wind数据显示,目前已有80家房企披露三季报或预告。已披露三季报数据的房企1-9月实现营业总收入2642.3亿元,同比增长7.38%;实现归属母公司股东的净利润284.8亿元,同比下降9.7%。而在中报时,上述公司净利润同比下降0.27%。这一业绩增速也创下上市房企2003年以来的三季报增速新低。

事实上,此前上市房企曾连续多年保持两位数以上的业绩增幅。之所以2014年“风光不再”,与行业销售低迷、房企结算收入下滑、费用率攀升的现状密不可分。

由于今年以来楼市连续调整,去库存压力加大,房企纷纷增加了营销力度。按照会计准则要求,费用支出将计入当期损益表,也就导致房企销售费用不断增加。在结算收入并未改善的情况下,今年房企毛利率正连续下滑。

统计显示,三季度上市房企整体的销售毛利率为34.18%,较中报下降0.01个百分点,较一季度下降1.65个百分点,同比也下降了1.33个百分点。与此同时,销售费用/营业总收入的比值从中报时的3.22%,上升至三季报的3.50%,同比也增加了0.14个百分点。

受此影响,不少上市公司前三季度的业绩出现明显下滑。上述80家房企中,有48家房企的净利润出现同比下降,占比六成。即使是房企龙头,在前三季度的业绩表现也未必都尽如人意。

万科三季报显示,公司1-9月实现营业总收入631.4亿元,同比下降0.43%;实现归属母公司股东的净利润64.58亿元,同比增长4.84%。第三季度公司净利润同比增幅仅有2.80%。1-9月,公司累计实现结算面积554.0万平方米,结算收入615.8亿元,同比分别减少4.6%和1.0%。

招商地产前三季度的业绩则同比下降了37.85%,其中第三季度业绩同比降幅达到56.83%。招商地产表示,三季度结转产品的品种结构变化,导致毛利率下滑。此外,由于项目竣工分布不均衡,三季度毛利率较高的项目暂未结算。

相比之下,保利地产前三季度实现营业收入522.15亿元,同比增长17.95%;实现归属母公司股东的净利润60.8亿元,同比增长31.82%。

加快去库存　房企调整经营策略

在销售增长乏力的情况下,房企去库存及资金链压力渐增。三季报显示,多数房企的经营性现金流量指标进一步恶化,去库存压力攀升。

数据显示,已披露三季报的上市房企前三季度经营性现金流量净值为-167.2亿元,较去年同期-150亿元的情况进一步恶化。经营性现金流量净值为负数的房企占比约六成。从存货指标来看,三季度末上市房企存货合计7556.8亿元,较年初增长了11.3%。

由于市场竞争加剧,一些城市的库存高企,倒逼房企调整经营策略。以万科为例,公司前三季度实现新开工面积1367.2万平方米,占全年计划开工面积的比例为61.1%。为确保产品适销对路,万科对部分项目的规划设计方案进行了适度的调整和优化,导致项目前期准备工作相应延长。受此影响,公司今年以来的新开工进度慢于预期。万科预计全年新开工面积略低于年初计划。不过,公司合并报表范围内尚有1903.1万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约2193.7亿元,较年初分别增长32.4%和35.1%。

值得注意的是,在当前市场环境下,传统的以大规模资金投入为特征的房地产重资产运营模式正在发生转变,正有越来越多的房企开始尝试“轻资产”运营。中国指数研究院研究显示,目前房地产企业的轻资产运营模式主要分为三类:代建模式、小股操盘、业务轻型化。

万科的“轻资产”模式为在合作项目中不控股,但仍由万科团队操盘,使用万科品牌和产品体系,共享万科的信用资源和采购资源。万科三季报显示,公司积极探索“轻资产、重运营”的经营模式,前三季度实现投资收益16.3亿元,相比去年同期上升216.1%。

政策松动　预期明显改善

尽管前三季度房企业绩不容乐观,但是随着限购退出、信贷政策松动,房地产市场的预期已经明显改善。再加上四季度将迎来房企结算高峰期,房企业绩增速有望出现回升。

数据显示,目前已有9家房企披露了全年业绩预告。由于结算收入增加,有4家公司预增、2家续盈。苏宁环球预计全年实现净利润约6.33亿元至8.28亿元,增长30%至70%。公司预计,南京江北项目“天润城”和“威尼斯水城”部分楼盘将集中在第四季度实现交付,将使公司2014年净利润较去年同期大幅上升。万科也表示,由于年内的项目竣工主要集中在四季度,前三季度公司结算占全年业绩的比例相对较低。

随着取消限购的城市越来越多,楼市的预期正发生改变。目前46个限购城市中仅剩北上广深和三亚仍在坚守,其他城市限购均已取消。再加上银行信贷放松,市场人士预计,四季度房地产改善性需求将会逐步释放,有助于房地产市场回暖,这将改善房企2014年销售状况和2015年业绩预期。

当前我国楼市已经从“黄金时代”进入“白银时代”,此前较快的行业增速将趋于平稳,房企高利润率的局面也在改变。房企正在从追求“量大面广”向“重品质”发展。中指院分析师认为,在政策带动下,未来楼市将有可能逐步走出下行区间,我国房地产的发展将逐步进入整体增速趋缓、结构性发展的成熟阶段。