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杨红旭：一线城市房价下行趋势难改明年或放松限购（2）

扫描到手机地产声音来源：央广财经发布日期：2014-08-22 07:45 字号：T|T

摘要：有分析指出，一线城市房价出现下调的主要原因在于房企的主动降价，在开发商看来，一线城市如果愿意以价换量，真实的需求是存在的。关于房价24个月来出现首跌的北京惊现新地王，冰火两重天。经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此做独家解读。

关于房价24个月来出现首跌的北京惊现新地王，冰火两重天。经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此做独家解读。

经济之声：北京昨天下午拍出的新地王位于西城区金融街，北京的黄金地带，据业内人士估算，剔除安置房和回购房，华嘉胡同地块商业部分的楼面价接近10万元/平方米，这个价格真是不低。考虑到华融公司的国企背景，很多人联想到地方政府的托市。对此，您怎么看？

杨红旭：托市的可能性还是比较大，因为按照市场价格的话，应该不会这么高。楼面价10万，到时候建成房子卖的话，得多少万才能够收回成本啊？所以说这是一种非理性的行为。

如果是其他的民营企业最终胜出了，比如像潘石屹的SOHO中国，那我认为这可能是代表着一个市场的行为，包括市场价格的一个评估。而这是110%的溢价率，而且又是当地的地主，就是土地一级开发商获得的土地，所以它反映出这是一个稀缺地段，好地块，但价格贵得离谱，而且是由当地的地主，一级开发商直接拿来的一块地，所以我认为这还不能反映出目前北京土地市场的真实情况。

其实几个地块已经出现了所谓的流标，我认为北京的土地市场依然处于降温通道当中，这点不会因为冒出个“地王”而改变。

经济之声：北京7月房价出现24个月来首次下跌，近日，北京有房企直接宣布降价，万科这样的龙头房企甚至也以尾房、特价之名营销造势。对于北京未来一段时间的房价，您刚才提到了正处于一个下降的通道当中，那下降的幅度会有多少呢？

杨红旭：这个幅度很难说。从感受上来说，我认为到第四季度的时候，可能要比今年年初的时候降10%-15%，但如果看70个城市房屋的价格指数的话，这个指数一般幅度非常小，我估计到年底，相比年初，北京的房价应该基本上是持平的，或者是小跌，跌幅不会超过2%。我认为更应该看一般的买房人的感受。

经济之声：降价的时间您认为会持续多久？

杨红旭：从今年二季度开始，全国的房价基本上已经开始降了，尤其是全国70个城市房屋价格指数环比从5月份开始跌。北京的二手房跌了好几个月了，跌幅比较大。北京的新房是从7月份开始首次出现环比下跌，这个态势我认为会持续到年底。年底前的话，北京的房价不会出现反弹，最多是7月份二手房和一手房成交量有反弹，但反弹幅度偏小，暂时难以改变价格往下走这样一个大的趋势。

经济之声：未来会不会有更多的房企加入到降价促销的行列？

杨红旭：我认为会的。因为像万科这种行为，它代表的是一种市场化的行为，万科不是很差钱，但它要保持一个合理的流量，它会根据市场的情况而定价，这个定价是要保证一个去化率。所以说万科只要降，就代表着市场到了该降的时候了。下半年的话，我认为在北京地区还会有一些开发商加入到降价的阵营当中。

经济之声：您觉得北京会不会对限购限贷政策进行调整？昨天有消息说，北京的某些银行对于首套房的贷款利率已经出现了松动，已经打了9.5折。

杨红旭：限贷方面松动的可能性要比限购更大一点，至少是年内，因为限贷是跟着全国走的，全国的话，主流方向是年内要进一步放松，而且一线城市因为房屋价格大跌的可能性比较小，所以银行也愿意在一线城市给予优先的支持，比如说在利率方面给予一些优惠。到明年的话，北京可能会在限购方面有所松动，我认为可能会大幅放松限购甚至会取消。

其他观点

业内分析人士指出，当前的房地产业呈现增速下行、高位盘整、理性回归三个特征。房地产业周期和宏观经济周期正相关，中国经济增速从高速向中高速调整，房地产业也进入了结构调整的“新常态”。

世联行杭州顾问部一位顾问指出，本轮楼市调整是市场自发的深度调整，并非政策引发。在信贷环境吃紧、财务成本不断攀升等情况下，开发商应采取更为积极主动的市场手段去库存，加速周转速度，以应对本轮楼市调整。

东亚新华地产营销总监贾玉鹏认为：北京取消限购的几率不大，因为取消限购带来的影响太大；目前一些房地产企业资金链并不充裕，需要走量来回收资金。既然迟早要降，开发商不如将价格调整到位，较早地获得市场的认可，抢占客源。