石家庄置家网

地产私募面临“成长的烦恼”高收益承诺难兑现（2）

扫描到手机各地楼市来源：每日经济新闻发布日期：2014-07-04 07:29 字号：T|T

摘要：房地产私募模式起步时间较晚,进入中国的美国私募发展稳健但收益率低、规模小。中国本土房地产私募经历了前几年的红火后,随着市场的转冷,渐渐出现收益率达不到承诺甚至违约的情况。

高收益率“放卫星”

房地产私募基金被认为是接盘大型商业地产项目最理想的路径之一。记者了解到,在房地产行情下滑的情况下,房地产开发的风险可能提升,但基金公司所能给出的投资收益率却并没有随着风险的增长而上升,这或许是影响基金募集的最主要因素。

此前,《每日经济新闻》记者也曾报道,凯银投资有限公司为德信地产杭州项目——德信北海公馆募集的股权投资基金,最终收益率未能达到预期。

造成这些股权私募基金收益无法达成的原因有很多,其中之一便是因为承诺的收益率放了“卫星”。

美国汉斯地产公司中国区高级副总裁JimMorrison坦言,目前部分境内私募基金的高回报是很难做到的。当然不排除有基金会采用更高的投资杠杆来实现承诺的回报,但是能达到这种回报率的私募基金数量非常少。

对上述高收益率的股权私募基金来说,之所以要对外承诺很难达到的收益率,和目前的资金使用成本高有关。受利率市场化影响,募集资金的成本越来越高,部分固定收益率的债权基金都能达到13%以上。在这样的情况下,那些股权私募基金如果不以较高的预期收益募资,就很难达到期望的资金规模。

克而瑞研究总监薛建雄告诉《每日经济新闻》记者,目前国内很多房地产私募基金都面临达不到当初收益率承诺的问题。究其原因,主要是这些私募的掌舵人多为营销出身,对房地产某一方面熟悉,但不能全盘考量,造成承诺的时候有些 “信口开河”。再加上房地产市场波动较大,利润降低后,收益率下滑是必然结果。对于投资人来说,要更加谨慎地选择,要仔细考察基金的团队是职业经理人还是有过成功独立开发经验的企业家。

某香港知名开发企业市场经理告诉记者,2014年已经在业内听说一些违约的案例,还有一些到期不让投资人退出的问题浮现。从规模上看,地产私募仍然比较小,远远落后于地产信托。

私募运营是关键

薛建雄告诉《每日经济新闻》记者,汉斯、铁狮门等公司在美国已经有了漫长的经验积累,在中国他们基数还很低,承诺的收益率也不高,因而发展比较平稳。他们在中国主要募集人民币基金,投资者都来自中国国内。

除了星浩等曝光度高的企业之外,国内还有一些规模更小的房地产基金,他们的投资人来自于 “朋友圈”,一些相熟的企业家分别出钱组成基金,展开收购再出售获利。他们的收益率在2010年能达到20%～30%,随着房地产行业的成熟,房价上涨趋缓,收益率降到目前的15%。

“归根结底,水平是要靠练出来的。”薛建雄说,只有在房地产行业摸爬滚打,具备成功经验的私募才有能力保证高收益率。

某房地产咨询公司负责人向《每日经济新闻》记者表示,自己的公司就曾服务过国内的房地产私募基金。经过观察他认为,房地产私募要提高收益率,需要明确的是,他们工作的重点不应该是基金的募集,而是运营。不要沉迷于金融杠杆等技术手段,而要想办法让自己收购的项目更具独特性。

专业度得到提升后,私募更能识别好的项目,才能从根本上保证高收益。对于投资人来说,要认识到在目前的行情下,超过15%的收益率已经不算差了。在投资时机的选择上要注意周期,基金的项目是在拿地阶段还是临近收房阶段,这些都对收益率有很大影响。