5月21日，地产私募基金星浩资本副总裁黄海滨尝试成立商业并购基金，用于收购星光耀基金旗下的商业项目，通过商业项目培育成熟再退出。而在前些时候上海合作建房的发起人钱生辉也透露，将成立一个商业地产基金，用于收购临港项目的商业部分。一时间，地产基金的自买自卖行为，成为广受行业关注的特别现象，而这会不会成为欺骗投资者的庞氏骗局？

私募基金的退出难题

6月1日，修订后的《中华人民共和国证券投资基金法》正式实施，明确了“公开募集”与“非公开募集”的界限，将私募基金作为具有金融属性的金融产品纳入规范范围。而在私募基金中占据很大比例的房地产类产品，将面临更为严苛的监管。不过，近日有媒体报道，房地产信托投资基金(REITs)近期有望落地，而这或将解决长久以来国内房地产私募基金，尤其是部分投资商业地产基金退出难的问题。

5月30日，第五届亚太商业地产合作论坛在上海召开，会上多位业内人士指出，目前国内的房地产私募基金，尤其是部分投资商业地产基金，面临退出难的困境。

根据另类投资综合研究咨询机构诺承投资的调查，人民币房地产私募基金自2008年开始较多出现。截至2012年10月底，中国人民币房地产私募基金市场拥有近百家专业管理机构，224只房地产私募基金，管理资金规模超过1000亿元人民币。

第一批房地产私募基金建银精锐资本董事长李晓东表示，目前投入在商业地产的投资比例极小，原因是商业地产很难退出。同样，星浩资本商业地产部总经理毛怡昕表示，目前商业地产仅有散售、整售两种方式来实现投资者的退出。

与星浩资本相似，自主开发了嘉兴信远·朗庭住宅项目的银海资本CEO康家东向记者表示，他们把主要精力花在住宅行业，是因为住宅可控性相对更高，资金回笼快，投资者退出方便。

星浩资本、银海资本等国内大多数房地产私募基金的回报周期仅为5年，这也逼迫他们所投资的项目必须尽快回笼资金，这在一定程度上也加剧了商业地产的运作难度。

第一太平戴维斯中国区董事长刘德扬告诉记者，地产基金都有一定的存续期限。基金到期后，必须向投资人支付本金和收益。在这样的背景下，地产基金很难持有需要长期运营才能成熟的商业地产项目，而只能选择更容易变现的住宅项目。

自买自卖解决退出难题

虽然，有报道称，证监会已经完成了推出REITs的可行性研究和准备工作，并将择机公开发布相关规则征求意见稿。此前，《每日经济新闻》记者也曾报道，海印股份公告披露，计划设立专项资产管理计划，将以经营管理的15家综合性商业物业的经营收益权为基础，设计资产证券化方案，拟募集资金16亿元，这可能是境内首起资产证券化的案例。

但是要完全依赖资本市场，实现房地产私募基金退出仍然很困难。

正略钧策管理咨询公司合伙人兼副总裁薛迥文说，基金的上述做法，其实是房地产金融的一种成熟模式。根据他的介绍，房地产基金分为三个阶段，第一个阶段是选择风险比较大的开发阶段；第二个阶段是房地产从运营转向成熟的阶段；第三个阶段是完全成熟至向资本市场募资的阶段。不同阶段的投资者能承受的风险和对收益的要求是不同的。由同一基金管理公司管理的不同基金来根据物业的不同阶段进行持有，在国外也是一种经常运营的做法。

资深分析师指出，星浩目前的做法是将办公楼和商铺做小，尽量零售；不能零售的一些大面积商铺和办公室，就成立新的基金金，再运营三、五年成熟后整体转让。

星浩资本基金管理部黄先生昨日向记者证实了这一目的，只是表示上述计划收购星光耀基金旗下商业项目的基金目前尚未正式运行。而上述收购物业基金，并不仅仅收购星浩资本旗下项目。

然而，基金的自买自卖现象，虽然解决了基金的退出需求，但对于投资者来说，也酝酿了潜在的风险。当承诺收购物业的基金因为种种原因放弃收购或者没有能够成立，投资者无疑需要承受极大的风险。同样，当基金管理为了满足旗下部分投资者预期的收益率，而指令另一基金以高价收购上述基金开发的房地产项目时，上述房地产投资项目的风险无疑会大大增加。在这样的背景下，私募地产基金的监管有必要进一步加强。