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地产私募面临“成长的烦恼”高收益承诺难兑现

扫描到手机各地楼市来源：每日经济新闻发布日期：2014-07-04 07:29 字号：T|T

摘要：房地产私募模式起步时间较晚,进入中国的美国私募发展稳健但收益率低、规模小。中国本土房地产私募经历了前几年的红火后,随着市场的转冷,渐渐出现收益率达不到承诺甚至违约的情况。

去年底,星浩资本部分投资人提出,担心公司不能兑现承诺的收益率,在业内引起不小震动。纵观全行业,房地产私募基金收益率兑现情况如何?

对中国房地产企业来说,“缺钱”是常态。业内目前规模庞大且相对成熟的募资模式是房地产信托。房地产私募模式起步时间较晚,进入中国的美国私募发展稳健但收益率低、规模小。中国本土房地产私募经历了前几年的红火后,随着市场的转冷,渐渐出现收益率达不到承诺甚至违约的情况。对此,业内观察人士认为,地产私募仍须回归本源,修炼内功,发现好项目、提高运营水平才是根本发展之道。

星浩被曝收益未达预期

星浩资本无疑是地产私募领域近年来最受关注的企业之一,但也被曝出收益无法达到预期的现象。

资料显示,星浩资本旗下基金的投资人包括复星、阿里巴巴、易居、苏宁电器、巨人集团、均瑶集团、华谊兄弟、涌金集团、新光集团等数十家知名民企。星浩资本也曾被称为市场化运作下中国规模最大的房地产私募基金之一。

其中,星浩资本 “星光耀基金I期”募集规模达37亿元人民币,杠杆融资后可投资金额超过70亿元,目标市场为二线城市和长三角三线城市,2011年3月封闭,2011年8月完成全部投资。投资组合包括三个综合体:大连CBD、哈尔滨CBD、南通CBD。

I期和II期分别募资37亿元和19亿元后,2013年中星浩推出星光耀地产开发基金III期。按照计划,III期将于2014年12月31日完成封闭,总募资规模将达到49亿元,包括3类产品——在基金融资总量中占比22%的股权类产品,占33%的夹层,44%的债权以及1%的GP(基金管理者)出资。

事实上,星光耀基金的前两期都是当年募集,当年封闭,第三期基金的募集时间却超过了一年。募集周期的延长,未免让人将其与星光耀已发行基金的收益未达预期产生联想。

去年底,星浩资本的一部分有限合伙人提出,星浩在最初募集路演时承诺五年三倍、年化收益35%。但随着时间的推移,在2013年底,突然提出将预期收益率减半,令有限合伙人感到不满。

对于投资人担忧的收益率降低问题,《每日经济新闻》记者致电星浩资本相关负责人,对方表示,“星光耀基金I期”的周期是“5+1”模式,即要在5年之后才开始退出。2013年底时提出的16.3%收益率只是公司按照当下市场行情做出的估算,由于退出期远远未到,并不能认为基金的回报率出了问题。

星浩资本遇到的情况只是行业的一个缩影,在中国发展历史尚短的地产私募模式面临着不少成长的烦恼。