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中国楼市拐点真在30年以后吗？

扫描到手机地产声音来源：投资与理财发布日期：2014-05-28 17:12 字号：T|T

摘要：当我作为离岸资产配置的专业人士、房产投资财商教育的践行者，在各个城市做中国楼市预计下行的风险教育时，总是听到别人说：“你拿海外经验来分析中国市场是错误的，你不懂；某某人说了，中国楼市的拐点在30年以后呢。”

当房地产商需要把高地价风险转嫁给消费者，而不得不不断地编织房价只涨不跌的报道和故事的时候，恰恰是中国楼市价格“不举”，将要探底下行的时候。

当我作为离岸资产配置的专业人士、房产投资财商教育的践行者，在各个城市做中国楼市预计下行的风险教育时，总是听到别人说：“你拿海外经验来分析中国市场是错误的，你不懂；某某人说了，中国楼市的拐点在30年以后呢。”

那个某某人是谁呢？毫无疑问，他是中国房地产商的代表。这个结果让我哭笑不得。从资本博弈角度来看，房地产商相对于购房者而言，只有在房价上涨周期是和消费者是“好朋友”；而一旦市场震荡不前、价格跌宕起伏以及房价下行触底潜行之时，房地产商所扮演的就是彻头彻尾的购房者和消费者的“敌人”和“对手”。

房地产商会尽其所能，使用包括促销、优惠、打折、降价、市场利好的宣传烘托等手段，来回笼资金、转嫁风险，让消费者手中的真金白银变成没有抵押、融资和套现价值的水泥和沙子堆砌的房子。

我真的为那些不明事理、傻呆呆拿房地产商维护自身利益的道理，变成自己守护房价不跌信仰的人感到无比悲哀。在中国楼市的上涨动力熄火、投资属性和投机需求被封存和抑制的趋势下，就应该转换思路，站在资产保值和增值与否、货币稳定和强势与否、金融市场稳健和宽松与否的全球视角，去判断哪里才是我们配置房产的重要依据。为什么还死抱着一潭的资本“死水”而不放呢？

今天想和大家讨论一下这和目前国内国外风生水起、跌宕起伏、争论不休的房地产市场的未来走势和判断到底有什么内在关联？两者有什么异曲同工之处？是什么让著名的美国麦肯锡投资公司愿意倾注全力帮助妓院上市呢？为什么对该行业厌恶的投资者却最终成为他们的股东呢？

答案很简单：现金流、现金流，还是现金流!反观2014年伊始的中国房市乱象丛生，5月房市遇冷；一线城市成交受挫，不管是一手楼盘，还是二手存量房都是有价无市；三四线城市的空置率高企，供给过剩，外媒评述空置房已经达到1020万套。清华教授、央行货币委员会委员李稻葵分析道，即将竣工的未出售楼盘还有4000万套等着市场来承接呢。由此可见“鬼城”不远矣。

说一千道一万，我们不要过多地揣测房价到底是“举”还是“不举”，而是直接回归到投资房地产本质的两个要素，即租金回报率和资本增值率。其中，未知的是未来的房价增长率，而可以用手指头计算和确认的是租金回报率。简单看看市场就会发现，一线城市的现价住宅租金回报率只有2%—3%，而贷款利率却达到7.5%，三四线城市的回报率更低。

我们不妨站在投行的视角来审视中国房市，就好像是荷兰银行(之前提供了澳洲妓院上市的路演和资金注入)和美国麦肯锡公司一样（提供该妓院的上市顾问咨询）：到底是选择行业厌恶，但现金流丰厚，资产负债率低的妓院投资呢？还是痴心赌房价上涨，但需要现在不断倒贴自己口袋现金的中国房产呢？

很显然，不考虑资金平衡、租金和贷款收支盈余的盲目房产投资及追求超高收益率的短期收益的房地产投资，在未来的新经济调控形势下，都是在把财富建立在浮云之上，饮鸩止渴式的房地产发展模式最终也将走到尽头。

当房地产商需要把高地价风险转嫁给消费者，而不得不不断地编织房价只涨不跌的报道和故事的时候，恰恰是中国楼市价格“不举”，将要探底下行的时候。每一位购房者此时此刻，千万不要再成为支撑房价、推举房价，而使自己成为最终高房价的受害者了，否则自己就是那个高房价的帮凶了。“好男人—黄海波”无意中沦陷了，国民的房产财富难道也要被无意“下套”后，才能悔悟吗？

责任编辑：张燕凯关键字：中国楼市拐点楼市拐点房价楼市下行