市场：价格坚冰未破 促销已成常态

VIP卡2000抵10000;红5月定房送100元/平方米家电基金;三居买房送车位……随便登陆石家庄一家房地产门户网站，会发现楼市打折捉销已成常态。本报记者4月初曾对长安区41家在售楼盘价格进行查询，发现其中28家项目在促销。“这些都属于常规促销动作，远不是降价求售的节奏”，赵猛说，总体来看，这些项目平均促销力度在一平方米50-100元，相比数千元甚至近万元的单价，幅度上可以说微乎其微。但他同时也认为，今年以来，多数楼盘的价格没有涨，除了市场形势不乐观外，另一原因是，去年石家庄楼市量价齐升，价格“涨得太猛”——— 去年一年之内，石家庄市区多数住宅项目的单价涨幅都在千元左右。

来自石家庄市住房局的信息表明，石家庄商品住宅1-3月均价为6595元/每平方米。但对于这个数据，无论业内还是普通购房者，都认为跟市场实际价格相距甚远。

“目前二环以内所有手续齐全的住宅项目，单价都已超七千元，主流价位在八九千元”，西美地产营销总监李秀静接受记者采访时说，二环以外三环以内的住宅项目，价格从5000元到7000多元不等;一环以内因为地段的稀缺性，个别项目单价已超18000元。价格坚挺，销售低迷，在楼市“胶着”的基本面下，仔细观察，你还会听到远处传来坚冰溶化的声音。“近期在一些项目扎堆竞争激烈的区域，有五六个刚需楼盘在推‘分期首付’的概念，意在降低首付门槛，吸引更多刚需入市”，所谓“分期首付”，其实是在回笼资金的压力之下，开发商将三成首付降至两成甚至更低，不足部分由企业先行垫付。

在采访中，面对这一轮弥漫全国楼市的市场调整，多位业内人士都提及与之情形相似的2008年底石家庄楼市价格回调。

因为房地产开发信贷在2007年的紧缩，以及严厉调控政策之下消费者预期的改变，从2008年初开始，商品房销售量价齐跌。到2008年底，因为年关将近，许多开发商迫于资金压力开始降价求售，当时石家庄市区二环以内单价四千元左右的项目不断推出，购房者纷纷入市“抄底”。

如今的房地产开发信贷政策跟2007年十分相似，开发商从银行取得开发贷款的机率微乎其微，如果销售回笼资金一直不理想，2008年底楼市普降给购房者带来的市场盛宴是否会重现?“现在还看不出这样的端倪”，赵宏涛说，2013年全国楼市高歌猛进，石家庄多数开发商赚了个盆满钵满，资金比较充裕，没有降价回笼资金的诉求。他认为，市场形势至少需要半年以上的时间才能明朗。在采访中，多位业内人士也提到，如今住宅开发成本与2008年相比也有着本质区别，比如地价的连年升高。统计数据显示，仅2013年，石家庄市土地出让均价相比2012年上涨了56.83%，达410.78万元/亩。“高地价之下，许多刚需楼盘的降价空间也很有限”，李秀静说。

追问：

是否重演2008年的回调?

面对记者的采访，多名购房者首先提的问题就是：连一线城市的房价都降了，石家庄房价还能降吗?什么时候降?“媒体一致唱空楼市，对购房者的心理影响很大”，李秀静说，这是今年楼市冷清的重要原因。

而媒体唱空则是缘于今年以来全国楼市的整体低迷，有统计数据也显示，4月份重点城市中超过六成成交量环比下跌，北京、大连等市成交量跌幅达到三成以上。原因有三，一是正在着手推进的不动产登记制度对高端市场的影响;部分城市的供应过剩;银行资金面收紧。“对于石家庄市场而言，楼市冷清还有另一个重要的原因，那就是去年楼市量价齐升，消费者受‘买涨不买跌’心理驱使，提早入市，预支了一定的购买力“，赵宏涛说。

探因：

两大因素左右省会楼市

记者观察

投资客群体的离场，逆转了供求关系

“楼市的供求关系已发生逆转”，面对始自于一线城市的楼市降价潮，多位业内人士曾发出这样的判断。言下之意是，长期以来处于供不应求状态的中国楼市，因为近年来的高强度开发，以及城市化进程的放缓，需求的增速已远低于供给的增速，房地产因此告别一路高歌猛进的“黄金年代”，进入谨慎乐观的下半场。

记者在采访中，也试图了解石家庄楼市近年来真实的供需情况，但因为近年来楼市充斥着大量形形色色的违规销售楼盘，这些项目并未纳入政府统计数据，多方询问后最终无功而返。

但在采访中，一位资深业内人士的感慨一下子打开了我的思路——— 提及楼市购买人群的变化，这位曾在多个项目担任营销总监的业内人士戏言，以前那些“忠实的追随者”现在都不见踪影了。他所说的“忠实追随者”，就是此前频频现身于多个楼盘售楼部的购房投资人群，也就是那些时尚杂志所说的“城市主流人群”，他们是资源和财富的拥有者。他连连感慨，这些人的购房热情连限购都无法将其熄灭，但因为渐行渐近的不动产登记制度，以及有可能与之接踵而至的房产税，还有越来越严厉的反腐态势，多种力量作用之下，这些忠实的投资人群不得不退场，有的还在考虑将手中的存量房挂牌甩卖。

我想，所谓供求关系发生逆转，根本原因并不仅仅取决于供求绝对量的对比，更为重要的原因是：不动产登记制度渐行渐近，楼市“去投资化”的制度建设雏形已具，之前那些“冥顽不化”的铁杆楼市投资者不得不黯然离场，这才是全国楼市供求关系发生逆转的根本原因。