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海外融资规模急刹车多家房企重把视线转回国内

扫描到手机政策与金融来源：时代周报发布日期：2014-05-15 06:56 字号：T|T

摘要：去年年中，再融资大门的重新开启信号，对于处在宏观调控漩涡之中的房企来说，无疑如久旱逢甘霖。“资本盛宴”带来的神经亢奋下，沪深两市房企密集抛出再融资计划，涉及超1200亿元投资计划，投资范围也从“旧城改造”扩展至住宅、商业地产，甚至是旅游地产。

在多家第三方机构的数据中，海外融资、再融资开闸以及银行信贷等，这些曾被大小房企寄予厚望的资金渠道，如今“输血”能力大为减弱。据时代周报记者了解，房企海外融资正面临越来越高的成本压力，而为规避房地产市场的风险，近来银行收紧房地产领域贷款，并将抗风险能力较弱的中小房企与大型房企区别对待。

近期，监管层更是要求银行做好不良贷款防控工作，合理的不良贷款余额和比率年度“双控”目标。在可预见的未来，房企的融资路途并不平坦，尤其是中小房企要做好过冬准备。“整个市场在用短期的资金来支持长期的投资项目，这样的风险，已从金融体系向地产行业延伸。”

北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹表示，“下半年，中小型房企资金链断裂的现象将会更为频繁地发生，”而大型房企由于提前储好了粮，将在新一轮楼市洗牌过程中获益。

大小房企资金面分化加剧。据同花顺iFinD数据显示，沪深两市141家房企中，今年一季度末资产负债率从去年末的64.24%增至64.38%，有22%的企业资产负债率超过80%，最高的甚至达到93.56%，去年末仅19%的企业在80%以上。

事实上，业内认为超过70%的资产负债率已经进入高风险范畴，已有48%的企业高于这个“警戒线”。

资金收紧对开发商的影响将会加剧“马太效应”。据时代周报记者了解，此前的地产资金面偏紧时，曾给很多地产公司带来高速发展的机会。保利、SOHO、融创都曾经因为在熊市中大举并购大量地产项目而在之后的数年时间，迎来高速发展的黄金期。

接下来，国内房地产业或现大规模并购潮。“在我的记忆里，2012年房地产行业的并购宗数是全行业最高的。我预计，今年的并购宗数还会再创新高，房地产依然会是企业并购的重点。”兰德咨询总裁宋延庆表示。

海外融资规模急刹车

作为近年国内多数房企最倚重的资金渠道，海外融资市场陡生变数，险象环生。

中原地产日前发布的数据显示，截至今年4月27日，中国内地房企海外融资总额合计为186.13亿美元，略高于去年同期的183.5亿美元。但需要注意的是，今年1-4月海外融资额呈逐月递减趋势，分别为86.16亿美元、51.75亿美元、33.48亿美元和14.74亿美元，其中4月以来的融资总额，更有可能成为去年12月份20.3亿美元以来的新低点。

备受房企追捧的海外债券市场，也出现近两个月时长的“空窗期”。时代周报记者发现，今年4月中旬，保利地产发行5年期5亿美元债券，而此前的一笔则要追溯到今年2月下旬，是新鸿基发行的10年期3亿美元债券。

去年此刻，众房企海外“圈钱”的热度，正往顶峰攀升。中原地产数据显示，在去年前5个月，国内房企斩获的430亿元海外融资额，已超2012年全年水平。2013年全年，国内房企海外融资总额高达552.24亿美元（折合人民币3369亿元），创历史新高。

“这几年，房企之所以热衷海外融资，一方面是受到全球低息环境的影响，过去几年海外资金成本远低于内地，如万科之前发行的8亿美元5年期定息债券，利率仅为2.755%；另一方面，海外融资期限往往能达到五年以上，长于内地银行开发贷款期，”上海某房企高层人士张先生对时代周报记者如是说。

但他也坦承，出于接下来融资成本提高的预期，有想法的开发商在去年年底和今年年初就有很多动作，基本完成了海外融资低成本档口期的“储粮”动作，这也是去年海外融资额大幅上涨的原因之一。

盛况难复，对于海外融资的下一步，市场难以乐观。

“人民币贬值，美元转为强势，这导致房企海外融资难度越来越大。”北京楼市知名分析师张大伟向时代周报记者表示，美联储加快退出QE，楼市调整愈发明显，又一扇房企融资大门处于逐渐关闭状态。年内海外融资成本回落可能性不大，融资总额有可能低于去年，“这对房地产市场影响非常不乐观。”

危险的是，不仅中国房企难以从海外资本市场上获得资金，一些部分瞄准中国房地产的海外基金产品募集也面临困难，不得不放弃。4月26日，高富诺基金CEO雷纳透露，嘉实地产已停止拟推出的“嘉实房地产投资中国综合回报基金”募资计划，该基金原本计划募资规模为5亿美元。

不仅如此，近日野村、瑞信、摩根士丹利等多家外资投行也纷纷发布报告，称“看空”内地楼市，认为大规模的住房供应过剩，再加上开发商资金短缺，造成了中国住房市场的滑坡，内地楼市将面临调整。

诸如此类的撤资动作和看空论，背后究竟是避险还是做空，目前市场并没有定论。但值得肯定的是，如果国际热钱持续流出中国市场，这更加会加剧房企“钱荒”窘境。