回顾过去十年通州楼市价格

2014年3月，北京市政府明确通州城市副中心定位，通州城区房价创下均价22680元/平米新高，北京ONE随即突破31000元/平米。预计将于年内开盘的通州万达广场、华业新北京中心均价也应在3万以上。

由此可见通州楼市价格在过去十年虽然几次在争议中呈现起伏，但震荡上行态势不改，且每次回调的低点均是买入良机。

寻找价值洼地

1、台湖

2013年8月14日，万科10.2亿拿下第四宗北京通州台湖地块，成为台湖地区名副其实的“大地主”。在过去的半年多时间里，通州台湖镇出让了近86.75万平方米的土地，开发商投下了74亿元的资金，让这个偏安北京东南一隅的小镇立刻成为了北京楼市的新贵。如今北京五环已难觅3万元以下楼盘，该地区目前2万出头的预售均价不失为普通购房一族分享通州首都副中心发展红利置业通州的良机。

2013年世界级主体公园环球影城宣布正式落户通州，计划投资100亿元。建成之后将成为继香港迪士尼、上海迪士尼之后中国的第三个特大型主题乐园。

日前，台湖镇政府就美国环球影城落户通州举行了一场关于台湖未来定位的探讨会议。早在二月底，北京市通州区梨园、张家湾TZ-10-01地块C38游乐用地、TZ-10-02地块S3社会停车场库用地公开挂牌出让。该地块位于通州梨园街道通州文化旅游区内，规划建筑面积79.8095万平方米。无论是游乐地块性质还是地块位置，都被“对号入座”为美国的环球影城地块。

环球影城已被列为今年通州区重点建设项目，力争在今年四季度开工建设，初步预计2018年1月对游客开放，届时将在2018年成为香港迪士尼、上海迪士尼后中国的第三个特大型主题乐园。一旦环球影城正式开工建设，可以预见不仅仅是周边地价、房价的上涨，还有整个通州地区、北京交通、商业配套的全面升级。来自北京市环境保护科学研究院的资料显示，正在环评公示中的北京轨道交通东四环线将专门设置环球影城站。

目前进驻台湖地区的开发商已有东亚新华、泰禾、首开万科联合体、远洋、保利等数十家。其中不乏万科、远洋、保利等大牌房企。

记者查阅相关资料，目前台湖地区已开盘的项目不多，在售的主要有东亚·印象台湖（2.2万/平米）、首开万科·公园里（2.6万/平米）等项目。在售项目

2万出头的均价对应北京五环的区位相对较低。

前期拿地的项目预计将在2014年陆续推盘，从而使该地区成为今年北京楼市一大焦点。

有关资料显示，东亚新华地产(东亚上北鑫座 东亚逸品阁)于2011年9月成功摘得通州区台湖镇居住用地、托幼用地及公建混合用地（配建“公共租赁住房”），该宗地的建筑规模为28.7万平方米，包括保障房在内的平均楼面单价不足3000元/平方米，而刨除保障房的平均楼面单价不足5000元/平方米。

如今，其所开发的东亚·印象台湖项目售价22000元/平方米，而上期住宅开盘售价仅为11500元/平方米。

“其实，我们一开始进入时，台湖这个区域都没有人知道，那时候大家拿地的积极性也不是很高。”东亚新华地产营销总监贾玉鹏如此表述。

从2013年以来，台湖区域的多宗地块楼面价已在万元以上，其中泰禾更是以1.9万元/平方米的楼面价高调挺进台湖。

北京万科副总经理肖劲向记者表示：“其实我们追求的还是终点状态，不会太看重目前的状况，但台湖优势就在于交通比较好，而且有大的开发商进驻开发，配套就不会差。”可见台湖之于万科，并非是简单的拿地做项目。梳理其在台湖的布局可以发现，接连夺下的4宗地块，高达60万平方米的土地储备，显然是在谋更大的计划。

在京津冀一体化国家战略的实施，首都副中心概念的深化、北京环球影城的开工建设及北京电影学院通州校区即将启用的大背景下，一场开发商、房产投资人、普通购房者的资产增值盛宴,在电影明星的光芒照耀下，相信即将在通州台湖上演。

2、通州新城：距离北京城最近的新城

通州新城规划面积155平方公里，其中核心区面积48平方公里，未来人口承载将达到100万人。通州区近期的规划重点是运河核心区。目前，通州已率先建设启动核心区3平方公里。2015年计划完成核心区16平方公里建设，2020年扩展至中心区48平方公里。

通州新城的空间格局明确为“一核五区、三带四组团”。其中，“一核”指新城核心区，“五区”指宋庄文化创意产业集聚区、环渤海高端总部基地、文化旅游区、国际医疗服务区、国际组织聚集区。