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独家猜想：楼市限购退出的四种路径（2）

扫描到手机地产声音来源：置家网发布日期：2014-05-05 01:05 字号：T|T

摘要：置家网特邀评论员张宏伟认为，从当前限购政策提出松绑的宏观经济背景与房地产市场基本面来讲，当前宏观经济下行，同时，房地产市场表现欠佳，那么，从当前限购政策松绑的特征或逐步路径来看有哪些特征？预计会有几种方式？我们逐一来分析。

路径三：高端豪宅楼盘首先取消限购，不同需求市场执行“差别化”的限购政策

中高端楼盘尤其是豪宅楼盘到底该不该进行限购政策方面的调整，尤其是豪宅楼盘该不该松绑限购？这些还都是个争议的话题。

置家网特邀评论员张宏伟认为，高端豪宅放开限购不是不可以，因为，从本质上来讲，豪宅市场和中小户型自住需求为主的普通商品住宅市场可以归结为不同的市场需求，在当前市场背景下，豪宅市场成交量价变化情况基本上对于普通商品住宅没有太多影响。具体来讲：

第一、不同需求市场可执行“差别化”的限购政策，高端豪宅可放宽或放开限购政策。

对于普通自住需求的中小套型商品住宅市场来讲，可制定“差别化”的信贷政策和限购政策，普通自住需求的中小套型商品住宅继续限购，坚持去投资化，高端豪宅可放宽或放开限购政策。这样，可以促成中小户型、中低价位的普通商品房这一类项目的成交，同时保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间。对于普通商品住宅市场自住型需求来讲，由于政策层面的保护，也不会受到豪宅市场太多的影响。

第二、年初整体市场成交量价出现下滑态势，放开豪宅限购也难以影响楼市大趋势。

第三、从未来预期出台的长效调控机制来看，如果房地产市场“去投资化”机制一旦形成，豪宅市场也难以在短期内对于楼市造成成交结构的影响。

但是，如果“限购”措施今后要进行微调，新出台的“限购”措施首先仍然要遵循差别化的原则，首先保护中小户型、自住型刚性需求为主，比如限购政策针对“90平方米以下，或以当地自住标准”为限，以家庭为单位进行限购，保护首套自住型需求；其次，对于高端市场从限贷的角度抑制楼市投资需求，而不是限购；第三、限购“微调”政策如果有必要进行调整，可对豪宅和郊区别墅放开限购，改以限贷和税收手段进行调节。

如此这样，即保证中低收入者的自住刚性需求，也不影响高端楼市的成交，整体市场还可以保持相对的活跃度。

那么，在这样的市场背景下，即使有豪宅项目、地王项目再入市，即使无锡或更多城市高端楼盘放开限购，也就没有必要再让我们沸沸扬扬进行市场炒作了，引起太多人关注了。