现在有人说(房地产税)试点失败了，我不认同。现在强调立法先行，并不是否定这些积极的探索。

我今天想分四个层次来讲，第一个层次，要简单地勾画一下我们怎么认识我们的治国理念及其精神实质。

因为大家都非常关心中国改革开放30多年以后，在一个新的历史起点上，我们已经看到最高决策层形成的顶层规划性质的指导文件。这里面有非常丰富的内容，被细心人排列出来的具体改革任务多达336项，如果把它做一个浓缩的概括，我认为最简要地说，这个内容丰富的、在改革方面包括大量具体要求的文件，它核心的一个治国理念，现在被认为就是在以习近平为总书记的领导集体，他们在指导全局方面，已经形成一个纲举目张的、核心的一个治国大众方针，就是要推进国家治理的现代化，在这个文件里面的表述是国家治理体系和治理能力的现代化。我更愿意把它最简要地浓缩为现代国家治理这样一个概念。

显然，现代化、现代性的趋向由来已久，上个世纪三件大事，第一件大事是在中国近现代史拉开帷幕以后，经过一系列被动捱打的演变，发动辛亥革命。实际的演变要到第二件大事——中华人民共和国成立——三民主义的第一条，在这个过程中经受了几乎要亡国灭种的考验，1949年以后一个基本统一清晰完整的民族国家框架成立。传统体制时期，包括在10年浩劫中间都明确地提出了我们的奋斗目标是本世纪末要实现工业、农业、国防技术的现代化。当然我们实际的推进过程中间却充满了坎坷。

等到第三件事，邓小平在1979年到苏州考察，长考三天之后终于提炼出现代化三步走战略的框架。邓小平确立的现代化的愿景，也就是现在习近平总书记说的2015年前后中国梦的建立。这样一个现代化、现代性为趋向的指导目标，在全面改革趋向之下，它落到了国家治理现代化和现代国家治理上。它伴随的新意是承前启后，要让中国人民对美好生活的向往作为我们的目标。这个新的理念里面最重要的是“治理”二字，我们过去一直在说，现在强调的已经不是屡屡提及的调控、管理，那是一个自上而下的层面。现在讲治理，是一套充分互动的制度安排和连接。这里面强调的是多元主体充分互动，这种情况下最大的包容性，是现在提升到的包容性增长。最大包容性所激发出来的是所有的潜力和活力，这就是邓小平过去强调的解放生产力。

现在这个文件非常重要，连接着另外一个核心概念，就是文件中多次提及的现代市场体系，这个现代市场体系的表述上面有一个重大突破，就是使市场在资源配置中发挥决定性作用，这样一个表述得来可是千难万难。

邓小平在考虑四个现代化的时候，考虑改革开放的时候，他已经清晰地对我们改革的大方向有了一个必要的表述，就是在79年他见英国外宾的时候，他对外国客人说“为什么社会主义不能搞市场经济呢？我们也要搞市场经济”。当时这句话对外国人讲了之后对内秘而不宣。我的解读就是邓小平当时意识到如果当时内部做传达的话，会炒作一团，会于事无补。当时是矛盾堆积如山，百废待兴的时候，他希望少争论，最好不争论，他说不争论是他的最大发明，一争论起来就把时间全浪费掉了。所以他先不在表述上面纠缠，推进实际可做的事情——80年前后邓小平等领导人开始是容忍了，以后支持了搞农村改革，就是分田到户，几年时间农业生产上了一个大台阶。

在深圳那个地方最直接的压力是偷渡成风，所以就逼出了一个建立特区，杀出一条血路的举措，但这是局部的举措。宏观层面从财政方面开始分权，权利要进一步下放给企业，希望市场主体活起来。经过几年的辩论，像计划经济为主还是市场调节为辅相结合等等，到了84年中央认为有可能正式形成经济改革决定，那时候的文本里面所说的是有计划商品经济，没有市场两个字。我们稍微有经济学知识的人就知道讲商品经济必然涉及市场，必然更多地考虑是长期作用。

不同趋向在(“有计划商品经济”)7个字之下暂时得到了可接受的一个表述，这个已经取得了突破。第二次是市场二字表述出来了，只有间接调控才能够真正发挥千千万万分散市场主体的聪明才智，才能真正解放生产力。89年之后，邓小平在不得已的情况下曾经做出了一个妥协姿态，他说那两句话如果认为不合适可以先不提。再往后，91年他在上海屡屡通过文章给出信息，想推进中国在89那一个谁都不愿意看到的重大打击之后，我们要重新开局，但是这个文章没能起到他希望看到的作用。

92年初南巡。现在跟着小平南巡的老同志写文章，非常直截了当地说南巡是小平同志的天鹅之舞，必须发力了。从南巡以后，中国的发展应该是在改革开放30几年中的另外一个高增长期。我们全国社会公众、中国的老百姓、我们总体这个民族的发展一直在吃南巡的制度红利。当然新的挑战也接踵而来，南巡确立市场经济目标模式之后，中央的文件对于资源配置的表述就是使市场在资源配置中发挥基础性作用。

总书记实际上是最后一字一句给这个文件定的稿，他也有一个关于这个文件很长篇幅的书面说明，公开发表的。里面有很长的一段话专门讲为什么要叫做决定性的表述，核心的观点就是这样的表述有利于实质的处理好十八大提出的市场关系的问题，正确处理政府和市场关系寻求全盘接皆活的解放生产力。我们现在这个阶段上认识了现代国家治理-现代市场体系这样一个逻辑链结之后，这就必须在改革上攻坚克难。

新一代领导集体全面改革中的治国理念和他的精神实质实际上就落在这60条文件里面，他所要求的我们三步走现代化第三目标，这样一个目标实现的同时要伴随着一个非常实质性的要求，我认为这样一个要求就是60条的精神实质，就是它的主基调，主旋律。我们必须在这样一个治国理念和主基调、主旋律之下看一看我们的房地产市场，以及房地产发展问题。

全面改革当中房地产如果说必须由政府更好发挥作用，那它起什么样的作用？我愿意把它概括为双轨统筹，讲房地产你不能只讲市场，你还得考虑统一保障。低收入群体也必须要住有所居。虽然政治局的会议并没有按我这个双轨统筹的表述形成文字，但会议公布出来的信息却非常明确地用大量的篇幅处理怎么样加快保障房建设的问题，同时又明确地以没有调控二字的表述来提出，促进房地产市场健康发展。一边是保障，一边是市场健康发展，在大的逻辑上已经比较清晰地形成我认为可以直截了当所称的双轨统筹框架。

到了三中全会出来之后，我们从理论联系实际的角度来看，中央指导之下，我们房地产产业界面对的政府推动是什么？保障房要加快建设，每一年都很明确的，开工多少套，竣工多少套。这个过程已经在一步一步地往前推，几年之后中国城镇区域的低收入阶层，以年轻人为代表，大学生毕业之后几年之内他们必须谈婚论嫁，要解决住房的问题，这个时候就要靠保障房来解决。随着这个演变，我们的市场轨，所谓市场竞争中的房价高低问题就越来越没有那种杀伤力，房价就越来越不应该成为我们大家一起讨论的核心，我们希望这个波动不要过于剧烈，不要让人感到有大起荡的危险。