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九龙仓一项目暴跌数千元业主愤懑“围攻”售楼部（2）

扫描到手机各地楼市来源：中国经营报发布日期：2014-04-14 07:07 字号：T|T

摘要：3月底，定位高端的成都九龙仓御园突然大幅降价，引发数百名业主围堵。成都成为继杭州、常州之后九龙仓开启的“降价第三城”。九龙仓御园数百名愤怒的业主封住了售楼部，打出“价格欺诈、坚决退房”的横幅。该项目最高达到5000元。

七年遇困

九龙仓在内地的主要土地购于地价相对高点的时期。“当前楼市进入调整期之后,九龙仓前些年高价成交的土地以及库存压力带来的风险就会显现出来。”

单个项目定位失误并不能完整解释九龙仓内地降价潮的实质。

九龙仓如今面临的困局一定程度上是在为过去的市场策略买单。

据了解，九龙仓在内地大举布局的年代正是国内地价一路上涨、房价飙升的时期。从2007年开始，九龙仓着手在华东、西南等地开始大举拿地。一位房地产人士表示，九龙仓在内地的主要土地购于地价相对高点的时期。“当前楼市进入调整期之后,九龙仓前些年高价成交的土地以及库存压力带来的风险就会显现出来。”

根据九龙仓2007年年报显示，2007年和2008年初，九龙仓便在成都、杭州、苏州、重庆、南京、常州及无锡等城市购入12幅地块，土地储备按投资物业总楼面面积计算已经达到9000万/平方尺（约1000万/平方米）。

2009年，九龙仓在成都、重庆、杭州及天津等城市拿下6幅优质地块，2010年斥资146亿元新获11幅地块，2011年耗资135亿元购入11幅地块，2012年在北京、上海等地花费48亿元购入6幅地块，土地储备达1230万平方米，遍布15个城市。

2011年开始，九龙仓着手打造位于成都、重庆、长沙、无锡和苏州的5个国际金融中心，于2014年至2016年期间陆续落成。

仅仅在成都一地，8年时间内，九龙仓拿地的耗资就超过120亿元。其中不少地块的楼面价格都高出当时周边楼盘不少。九龙仓在成都市春熙路板块开发的国际金融中心，2007年其在拍得该地块时的价格以8800万元/亩的报价PK掉包括太古、和记黄埔、新鸿基、香港信合等一系列强劲对手。而在竞拍之前，成都业内人士普遍预测，这一地块的成交价将在每亩3500万元上下，最高不会超过每亩5000万元。但结果却令所有人大跌眼镜。而这一“天价”至今无人超越。而这一项目在今年初投入运营之后，也面临着“商场人气不旺、商业写字楼招租进展缓慢”的外界质疑。

据了解，目前九龙仓在内地的投资总额已经高达1000亿元，而九龙仓在成都的总投资额近300亿元。已建和储备的项目有近十个。

而在其华东主战场，九龙仓更是落子频繁。从2007年以来，九龙仓在华东地区投入了数百亿购地。至2013年底其华东项目储备已占内地总量的50%以上。但与激进的市场策略相悖的是，最近3年来华东地产市场开始进入一个持续低迷期。杭州、常州、无锡、温州等华东城市，要不就是房价徘徊不前，要不就干脆进入“暴跌通道”。在这种背景下，高地价、高库存、弱市场三个元素交织之下，九龙仓高地价下的华东战略开始承受巨大的压力。

辉立证券报告显示，九龙仓中国物业发展的利润率由2012年上半年的35%下跌至2013年上半年的17%。

数据显示，2013年九龙仓在内地应占物业销售额为212.09亿元，同比增长41%。2014年，九龙仓的销售目标是不低于230亿元。但2014年前两月九龙仓内地销售才接近20亿元，较去年同期有下滑。九龙仓副主席吴天海在3月27日举行的2013年度业绩会上也明确坦承“按照今年前两个月的销售进度，集团不一定能完成年度目标。”