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秦皇岛现鬼城隐忧：存销比高部分楼盘降价四成（2）

扫描到手机各地楼市来源：中国经营报发布日期：2014-03-24 07:20 字号：T|T

摘要：继杭州德信楼盘房价每平方米直降3000元引发全国关注后，华北重镇河北秦皇岛也开始出现楼市降价风暴。不少业内专家指出，秦皇岛多个楼盘做出大幅降价的原因之一，是秦皇岛楼市供需结构的失衡。有关数据显示，秦皇岛楼市存销比为12，大大超过6~9的合理水平。

　库存危机

存销比，是指商品房的库存总面积与月度销售面积之间的比值，处于6到9之间被认为是比较合理的水平。

“有的开发商已经开发不起了。”一直关注地产开发商的金融业某机构张淼向记者表达了自己的看法，这几年很多房地产开发商的库存量很大，第一期、第二期的房子都卖不出去，房子全部质押在开发商自己手中，现金很难流转。

然而，高量的库存并没能抵挡房地产继续开发的脚步。根据提供的数据显示，秦皇岛整个海港区2014年的市场供应量预计为834.31万平方米，其中包括已开盘的项目原有的库存174.14万平方米、已开盘项目2014年计划新增的入市量290.30万平方米、2014年纯新盘的入市量283.43万平方米；而去年的整体供应量就高达570.53万平方米。

由此，我们不难发现，2014年又将增加260多万平方米的库存。“对于秦皇岛来说，去年供应量过大，已经出现大批项目完不成销售任务的现象，导致这两年的房子价格平均每平方米仅在7000~8000元的价格，尽管价格不高，但是房子依旧很难出手。”不少本地业内人士表示。

据本报记者了解，近年来秦皇岛的库存量、空置率一直都很高，销售周期也普遍较长。“就拿"珠江道12号"来说，该公司在2009年、2010年就进行开发，2010年开始销售。”熟悉当地项目的一位业内人士告诉记者，时至今日，都4年过去了，房子还没有全部销售完。

“由于秦皇岛近两年大力发展旅游地产，很多楼盘都是外地人购买，就"珠江道12号"来说，一半的客户都是外地京津地区的人来买。”上述销售人员说道。

与此同时，据媒体报道，当地另一个房地产项目“森林逸城”中，北京客户占到六成以上，冬天入住率估计不到五成。

形成这样的特色，与秦皇岛这两年大力发展旅游地产有直接关系。

据了解，2009年，秦皇岛启动“旅游立市”战略，要求5至10年时间，把秦皇岛建成国内最佳、国际上有较大影响的旅游名城。随后，秦皇岛于2010年启动了大规模的土地出让。数据显示，当年秦皇岛4个区招拍挂土地共45宗，面积469.8249公顷，土地出让金108.88亿元，平均单价为2317元。这些土地集中在2012年、2013年入市。

据相关数据显示，截至2012年年底，仅海港、北戴河、山海关三区的商品房库存就高达635万平方米，而当年的消化量仅为156万平方米，北戴河区和北戴河新区仅成交房源1955套，面积14.5万平方米。

库存压力巨大，开发商不得不降价跑量。根据新浪乐居对2月份秦皇岛141个在售楼盘的统计，秦皇岛在售楼盘均价约为7984元 /平方米，其中112个普通住宅均价约为6469元/平方米，27个海景楼盘项目均价约为13622元/平方米，商业楼盘项目2个，均价为16750元 /平方米。据业内人士统计，2014年2月份，秦皇岛超过九成项目均没有涨价。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，秦皇岛是典型的三四线城市，库存压力大，新区积压，价格将面临调整。

“随着宁波、杭州、山东、常州等地区楼市曝出的降价案例，这将意味着2014年整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。”张大伟表示，而对于库存严重、人口新增放缓的城市，都有可能在最近再次出现降价。

来自秦皇岛市统计局的房地产开发数据显示，2013年秦皇岛房屋施工面积为24819143平方米，商品房屋销售面积为3025025平方米，存销比为12。存销比，是指商品房的库存总面积与月度销售面积之间的比值，处于6到9之间被认为是比较合理的水平。秦皇岛的存销比达到12，已经大大超过合理的水平。“也就是说，在不新开盘的情况下，市场可售房源可销售近一年多。但是，相比一二线城市，三四线城市的房地产市场得花更长时间来消化库存。”一位不愿具名的业内人士表示。