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拆除小产权房还是“头痛医头，脚痛医脚”？（2）

扫描到手机地产声音来源：同策咨询研究部发布日期：2014-03-11 12:55 字号：T|T

处理“小产权房”方法及背后的思考

虽然“小产权房”作为“非正式”形式可以解决一部分低收入人群的居住问题，但是，“小产权房”仍然会不停地遭受“非法”的舆论与市场的争议。从未来发展趋势来看，迟早还是要解决“小产权房”的不合法身份，以一种合理的方式“转正”。

说得明白一些，就是当前试点处理“小产权房”还没有一个合理的处理办法，当前，如何将“小产权房”转正成为商品房，同时，又不损害多方面利益，多方又可以受益的方法将成为市场关注的焦点。这不得不让我们认真思考小产权房“转正”背后的复杂的市场与利益关系。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，试点处理“小产权房”大致有三个办法：

第一、购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正，从而使“小产权房”拥有合法的商品住房身份和地位。这样对于政府来讲，政府还有可能从“小产权房”转化合法的商品住房过程中获得部分“转化费用”收益。

第二、地方政府购买大量“小产权房”，通过内部流程转换使“小产权房”合法化，最终冲抵保障性住房的建设任务。但由于购买商品需求资金量比较大，有可能进一步为当前地方政府的债务雪上加霜，导致政府更加依赖土地财政解决当前地方债务的问题。

第三、直接拆除小产权房，以杜绝类似事件发生，但是，这样的操作面临市场、社会等诸多风险，并不是最佳的方案。

总的来看，无论是以购房者缴纳“小产权房”合法化的 “转化费用”这种方式，还是政府购买大量“小产权房”冲抵保障性住房指标，均突显了当前由于常态化的楼市调控导致的土地财政的尴尬。

因此，政府试点处理“小产权房”，还是要把握好一个原则，那就是既要能够带来一定的财政收入，又可以借“小产权房”做一些民生工程。但是，同策咨询研究部总监张宏伟认为，试点处理“小产权房”还有些问题值得我们关注和思考：

首先，从以上试点处理“小产权房”的方法来看，地方政府购买大量“小产权房”抵保障房任务，从完成2014年480万套保障房任务来说可以节省保障性住房的开发时间周期，作为政治任务和保障民生住房的一种手段，有可能短期内会为保障性住房带来更多的市场供应量，但是这是一种“急功近利”的做法。

从购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正这种方法来说，说的明白一点，如果交钱就可以将“小产权房”合法化，也就意味着这些“转化费用”就是违法成本，如果违法成本不是很高，那么，有可能会导致在执行层面更多的集体土地上建设“小产权房”。因此，要防止“小产权房”现象的发生，还需要制度上和执行上根治这种现象的发生，比如，要集体建设用地审批标准更加规范、杜绝审批过程中腐败现象等。