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拆除小产权房还是“头痛医头，脚痛医脚”？

扫描到手机地产声音来源：同策咨询研究部发布日期：2014-03-11 12:55 字号：T|T

2014年“两会”期间，国土部部长姜大明透露，目前28个省（区、市）已拿出工作方案，这段时间主要针对在建在售小产权房“拆除一批、教育一批、震慑一批、问责一批”。同时，国土资源部也在对各地小产权房的情况进行清理、统计，在这个基础上再研究，提出分类处理的意见。

此前，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅也多次强调建设、销售和购买“小产权房”不受法律保护，要坚持依法依规，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。

以北京市为例，2012年6月至今，北京清理认定108个“小产权房”项目，主要集中在昌平区、房山区、怀柔区和通州区，其中昌平区数量最多，占4成左右。这108个包括85个“小产权房”和23个变相“小产权房”，目前已分别有7个和18个被全部拆除或拆改。

处置“小产权房”是“头痛医头，脚痛医脚”？

2014年“两会”期间，国土部部长姜大明透露，目前28个省（区、市）已拿出工作方案，有利于遏制部分城市小产权房的风气日涨跳价现象，从直接作用来看，从近3-6个月短时间内来讲，小产权房交易陷入“观望”阶段，在对于处理“小产权房”政策尚未明确之前，“小产权房”的交易将处于冷却状态。

与此同时，叫停“小产权房”之后并不意味着这些市场需求会消失，当前及未来一段时间来讲，由于“小产权房”市场交易受到政策面的限制，一部分“小产权房”需求者势必将自己的视线转向商品住宅市场。这对于供求关系相对紧张的一线城市、部分二线城市来讲，有可能会因为这部分需求的增加，导致商品住宅价格面临快速上涨与反弹的压力。尤其是在上述城市中小户型项目供应面临结构性紧缺的市场背景下，房价会因此继续保持坚挺并持续上涨。尽管2013年11月前后北上广深等一线城市、部分二线城市出台了“阶段性”的收紧措施，但是，面对巨大的潜在市场需求，市场始终会面临爆发的一天。

这对于“小产权房”潜在需求者来讲将是一个不利的消息，这也刚好反映出“小产权房”为何层出不穷的深层次的市场因素。

回顾近几年房地产市场发展过程，随着房地产市场价格高涨，一些大城市中的部分中低收入人群根本无力负担商品房价格。由于所征税费少加上地价低廉，“小产权房”的价格很有竞争力，低价吸引了这部分人群购买。另一方面，由于存在巨大的需求与相对可观的利润空间，集体经济组织乐于将自有土地与投资人的资本结合，扩大供给来满足需求，并获取利益。综合以上两大市场背景因素，促使这些年来小产权房的建设反而愈演愈烈。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前来讲，在保障性住房体系还不能真正发挥其社会保障作用的市场背景下，一些供求关系较为紧张的大中城市房地产市场价格高涨与小产权房并存的现象还将持续，无论政府层面对于小产权房“转正”是否有解决方案，或者有其他方案处置“小产权房”，小产权房作为以非合法非正式的方式解决居民的住房的问题还会持续存在一段时期，并且这样的市场作用短期内来看仍然是不可磨灭的。

从以上角度来说，小产权房的问题不是“头痛医头，脚痛医脚”的问题，而是我们整个住房市场保障体系的问题。尤其是在建立城乡统一的建设用地市场推进城镇化过程中，要着手首先解决“失地”农民的住房保障问题，尤其是低收入者的居住问题。如果这些问题解决不了，那么，即使官方拿出小产房的“转正”或其他处置方案，市场也不会有很高的接受积极性，并且会因为市场实际需求引起“小产权房”事件阶段性反弹。