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以房养老方案即将落地？（3）

扫描到手机各地楼市来源：中国房地产报发布日期：2014-03-10 11:31 字号：T|T

摘要：以房养老在中国已存续10年，其间，很多城市都曾计划推出这一养老发展模式，北京、上海、南京等地均有试点。中信银行、中大恒基等机构都曾对这一“舶来品”进行过积极的探索和尝试。但多方探索后，因受到产权、法规、观念等制约和影响，这一养老模式仍未能走到现实层面。

赵军表示，这种尝试在理论上是完全可行的，也存在一定的消费需求（因为有老人咨询过），但是对养老运营商来说压力过大，原因是老人的支付能力越来越弱，所以银行不愿只用老人的房产做抵押，需要有品牌影响力的养老机构来做担保。这样虽然可以最大程度降低银行的风险，“但将全部风险转嫁给了养老机构。”

上述业内人士表示，这种“倒按揭”由于老人不能领取现金，得到的仅仅是以现金计价的各种服务，细究起来并非严格意义上的“倒按揭”。但从实际需求上来看，可行性还是很强。由于联想控股下面有银行、养老机构和房产，联想完全可以把这三方的流通环节打通，整合操作。

“只是这种模式的运营主体是养老机构，对联想来说，是有这样的实力。可是一般的养老机构由于支付能力和处置房产的能力没有那么强，并且随时面临倒闭风险，还是有很大风险。一定要有品牌影响力的、有实力的养老机构来做主体才可以。”上述业内人士表示。

尽管问题颇多，安信颐和目前还是与一些城市银行进行了初步洽谈，“这些银行表示出了很大的兴趣”。

艰辛探索下的曙光

从2003年的3月28日温家宝总理看到孟晓苏的信，并批准开办反向抵押贷款报告开始，以房养老就开始了在中国的漫长探索。

2006年，孟晓苏创办幸福人寿保险股份有限公司，目的之一就是试水以房养老。但进展迟缓，“金融机构担心房价会跌，民众则担心房价会涨，抵押后亏本。双方的掣肘，形成了一个很不利的市场环境。”孟晓苏称。

2007年年中，拥有政府背景的上海市公积金管理中心推出“以房自助养老”的模式。这一模式是：65岁以上的老人将自己名下房产卖给公积金中心，可一次性收取房款；该房屋由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同；老人可按租期年限，将租金一次性付与公积金管理中心。然而，沪媒报道，2010年，以房养老上海试点早已停止，上海市公积金管理中心表示，“无恢复时间表”。

此外，“南京试点”也广被报道。2005年4月，南京汤山留园公寓试水“给我房子、替你养老”业务。拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上、无儿无女无亲戚的孤寡老人，可自愿将房产抵押给老年公寓，并入住老年公寓。老年公寓把老人的房子出租，用于缴纳养老费用。老人去世后，房屋产权归老年公寓所有。两年后，当地媒体的调查却称，该公寓只有4名老人入住，留园老年公寓即将进行工商注销。

和中信银行、中大恒基的尝试遭遇相同，这些地方政府或者机构的试点遇到的主要难题就是没有老人客源。

“以房养老”作为舶来品，在英法等国家之所以流行，与高遗产税有关。人们在“以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间较容易做出选择。

国内老人“靠儿不靠房”的传统观念根深蒂固，老人和子女对变卖产权都从心里抵触，而且居民普遍预计房价将上涨，老人会吃亏。这使得试点开展参与的老人往往寥寥无几，难以为继。

而对金融机构而言，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，一旦房价波动下行，保险公司或银行的给付能力有限，风险也较大。如果再发生国有土地使用权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，建造在土地上的房屋不属于个人，那么双方当事人都会受到很大损失。

对此，孟晓苏也特意回应，“2007年的物权法已经表明，70年产权到期后自动续期，担心产权的问题完全是杞人忧天。”但由于并没有相关可参考案例，在金融机构风险评估里，这依然是重要一环。

业内专家指出，试点从“失独、无子女老人”开始进行的考虑是对的，但政府还应当搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，并在住房反向抵押贷款或保险初期，对申请人和经营机构给予一定税收优惠；对于出现房价波动，引入由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。