房子为什么这么贵？

坊间传闻，中国的房子性价比最差，产权只有70年，价格却直逼发达国家CBD。如果都怪在开发商头上，实在有些冤枉，因为90%的房价构成是以税费成本表现出来的。

众所周知，住房建设周期性很强，投入的土地、资金、人力成本等都很高。以严格按照财务成本核算的普通商品住房为例，首先是拿地成本，尤其在目前土地价格不断高涨的情况下，这更成为定价受制约的因素。其次是诸多税费。包括开发前的契税、耕地占用税，销售环节的印花税、营业税，销售末端的土地增值税等，都构成了开发项目的成本。商品房房价构成一般是“3+3+3+1”的比例，即30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商利润。

值得注意的是，围绕土地、税费等指标，各类住房模式各有侧重。如合作建房的模式下，土地成本和建筑成本与普通商品住房基本无异，但行政成本和税费等却得到很大的节省。而集资建房的土地成本几乎为零，因为土地基本上由国家划拨，所以此类住房的成本相对也不高。

在农村市场上，自建住房的成本构成更为单一。由于是私人建设，所以建房的成本构成主要是宅基地成本、建筑材料成本、建筑施工人员的劳务成本等几类。而对于小产权房来说，拿地成本逃避了“招拍挂”等流程，所以土地价格很低廉。这也是此类住房价格如此低的原因。

越来越多的房企涉足了商品住房开发，商品住房的利润呈现了下滑态势。目前主流观点认为，商品住宅开发利润在10%左右，也有房企抱怨近几年的利润率开始下滑至8%以下。受“限购限贷限价”等政策影响，利润率上升只是暂时受到阻碍，如果没有政策的限制，对于很多从事高端物业的房企来说，超过15%的利润率并不是难事。

类似集资建房、合作建房的利润获取则很难。对于集资建房来说，本身就带有福利分房的色彩，因此房企在这个过程中只起了建筑商的角色。而合作建房从章程设立的时候就表明不以盈利为目标，因此利润也归为零。

真正要打击的则是小产权房。此类房产的利润建立在土地、行政、税收等成本较少的基础之上。所以从房企的角度看，是有动机来进行此类房产的开发。即使售价便宜，但房企照样可以挣钱。

而在保障房领域，经适房的利润率控制在3%之内，公租房的利润率显然也不尽如人意。数据显示，2014年央行基准利率一年期定期存款利率为3%。很明显，如果纯粹从盈利的角度出发，那么这样的投资是跑不赢储蓄市场的。

各类住房的背后，是产权以及各类经济利益的再分配过程。如普通商品住房的70年大产权归属于购房者，产权和户籍、就业、子女入学等有十分微妙的关系。而一些产权则在5年内不能交易，即有限产权。如集资建房下的产权，基本上围绕单位职工人员而体现，属于福利分房的特征。如果职工全额购置了房产，那么就会得到全部住房产权。但是，对于此类产权的转让，会受到一定的制约。类似经适房的产权也是如此。

而小产权房虽然带有“产权”两字，但很难站稳脚跟。这样的产权是乡镇赋予的，名义上可靠，但在法律层面并不受认可。此类产权交易，即使成功，也缺乏政策支持。一旦地方政府打击，那么此类产权就会丧失。当购房者向房企追索相应的经济利益时，也会发现成功的机会不大、而耗费的精力过多。

未来，住房模式会怎样？

撇开农村自建房、小产权房后，从目前房企投资开工的主流情况看，普通商品住房、限价房、公租房等成为开发主流，而别的产品，或因政策支持力度小，或因市场需求不大而逐渐退出市场。当然，未来的住房供应思路是明确的：构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

从目前的政策思路看，带有限制性产权的普通商品住房将成为主流。在“一户一房”的思路下，满足刚需购房者需求成为迫切任务。此类住房价格可能会因为产权受限制而下降，但“低吸高抛”的策略难以在此类住宅上得以体现。具体看，在二胎政策放宽的情况下，紧凑型的三居室、面积在120平方米左右的住房可能成为主流房型。

从另一个方向看，公租房也将成为住房建设的主流。当然，未来的公租房可能在地段上会更优、在户型上可能会大小兼顾。随着公租房建设的规模扩大，包括经适房、廉租房等占比将不断萎缩。

对于地方政府而言，未来舍弃高额的土地出让金，换取私人住房的共有产权，将是一个主流。此前一份数据表明，2000年全国城镇人均建筑面积达到20.5平方米，农村人均建筑面积达到23.7平方米。但即使这样华丽的数据背后，住房问题也依然凸显。地方政府一不能掉以轻心，二亟需在住房供应思路上创新，只有这样才能真正构建科学的住房供应体系。

对于房企来说，必须领会目前的政策变化。过去的说法是：低端有保障、中端有市场、高端有约束。如今的说法则是：低端有保障、中端有支持、高端有市场。不同的措辞背后，恰是对市场供应的新要求，这需要房企根据政策导向进行新决策。

对于购房者来说，未来在紧盯国家政策导向下的住房时，必须注意以下几类不宜进入的住房。第一类是小产权房。对于存量小产权房，基于历史原因，将通过各类方式（如追缴土地出让金）进行新的确权。而对于新增小产权房，则会加大打击力度。这就意味着，对于新介入小产权房交易的购房者，可能面临很大的风险。第二类是自建房。从目前中央部委的表态看，逆城镇化的思维显然不可行，政策不允许城市人口到农村买地建房。购房者在面对各类住房时，必须要有正确的置业选择。