现场提问：公司年报显示今年的毛利率是有一些上升的，但净利润率却跌了一些，请问这是什么原因？现在大部分开发商主打的都是小户型的刚需产品，这是否会对公司的毛利率产生影响？

　　管理层：其实在我们的财务报表中，一些譬如评估增值、损益之类的资金，我们在入账时都会把它们撇除，如果不计这部分的话，我们的核心利润率是比上年有提升的。

郭英成：关于刚性需求，其实全国各大开发商都在涉及，而我们的产品有七成以上都是属于刚性需求的。其实刚性需求的产品要求会简单一些，但毛利率却并不低。

我们今年还会考虑在旧改的范围内做一些社区的养老和医疗，并且这一块国家和各大城市的政策都是很支持的。同时，我们也想试一下仓储物流，因为国家有很多政策支持在旧改区域做仓储物流，而养老和医疗会完善整个区域的配套，因此我们今年会适当增加这方面的尝试。

　　现场提问：最近互联网金融在内地很火，一些房地产公司也在逐渐涉及，请问佳兆业对互联网思维是怎么理解的？

　　郭英成：关于互联网问题，从去年十月份开始我们也一直在学习，包括我个人和腾讯马化腾的交流。虽然在学习互联网的过程中，我们还有很多问题不懂，也搞不清楚，但通过学习还是略有成果，初有见效。特别是互联网金融的发展，我相信今后能和地产业务真正结合起来。

在互联网金融方面，由于我们旗下有基金，同时我们在华南区域也有一定的品牌影响力，信任度还是很高的。假如我们结合互联网金融和基金，我觉得今后我们会有很大的优势。

另外一方面，我们旗下也有一些商业项目。而目前电商对传统商业的挑战是非常大的，所以我们现在也要改变自己。因此，我们现在也正与不同行业，特别是电商，互联网公司不断交流，不断学习，希望我们在这些方面能够有一些投入，有一些投资和收益。

　　现场提问：公司提到今后盈利还有继续上升的空间，请问这主要会基于哪些因素，同时公司觉得合理的负债水平大概是多少？

　　谭礼宁：去年毛利率大幅增加主要是深圳项目的利润比较高，还有我们的旧改项目已经有一部分入市，所以我们可以预计未来几年的毛利率继续有上升的空间。

另外，我们去年也在比较好的时机增加了土地储备，这些地块可以预见现在市场的价格。当然除非市场突然转变或出现恶劣的情况，但如果仅以现在的市场价格来看，我认为这些项目的毛利率也还是有增长的空间。

关于负债水平要从两方面看，第一是负债水平，第二个就是债务期限。先讲债务期限，假如负债水平是50%，所有债务都在明年到期的时候，虽然负债不是很高，但影响很大，因为能不能还债取决于公司现金流的情况。而在房地产板块，大致上净负债比率都在六七成左右。而我认为，一间公司仍然在增长期的时候，负债水平是会相对高一些的，所以在行业平均负债水平为70%的情况下，我们62.1%的净负债率还是合理的。

　　现场提问：今天刚好是"新国五条"一周年之际，请问公司如何看待今后房地产市场政策的走向，公司又将如何应对？

　　金志刚：其实整体的政策方面大家也看到了，2013年新的政府上台之后对房地产的政策态度是行政性干预政策没有出台，而所有的表述也都是强调市场化，同时强调政府应该专注做保障房。

这种情况在我们看来，是回归到一个非常正常的轨道上了。至于今后的调控政策，我们认为不会出现非常严厉的行政干预，而是会用长效机制来替代它，同时所有长效机制都会有利于这个市场的发展。

从公司的角度来看，由于我们现在主要的项目储备偏向于一二线城市，尤其是2013年我们90%的新增投资都是在一二线城市。转移阵地之后，我们的产品还是以满足刚需为主，做的都是非常畅销的中小户型，一方面是客户需求量非常大，另外一方面金融政策也非常支持，房地产政策也很鼓励。所以，从产品结构来讲是非常合理的，这类产品基本上没有政策风险，政策也不会去调控这类产品。

因此，我觉得今年没有政策压力，对我们的产品，对我们的经营思路来讲完全是按照政府要求去做的。

　　现场提问：公司去年在深圳的旧改项目，特别是佳兆业城市广场对业绩和利润的贡献都非常大，可以说旧改业务是公司非常重要的一部分，同时利润也比较高，请问公司今后将如何保持在这方面的高利润率，整体发展思路又如何？

郭英成：旧改这个活其实很难做，就像香港把旧楼拆了建新楼，这个事大家都知道。但是在国内，特别是广东省旧改政策是国务院前近年来出来以后一直延续下来的，到现在已经五年了，并且国务院给广东省各个城市不同的具体政策，而这些政策还是比较优惠的。

从我们公司来讲，假如现在开始介入旧改，其实是比较困难的，但好在我们的旧规划项目几乎都是前几年就和村里开始签协议，和当地政府也签了协议，之后又延续了现在旧改的政策。所以旧改的地价，包括优惠政策方面，我们觉得还是比较正面的，特别是深圳。

另外，我们在深圳算是做旧改比较多的公司之一，我们也掌握了政策的动态，同时也掌握了政策的连续性，包括对政策的理解，政策的细节办法都掌握得很好。

其实旧改也不只是说毛利率比较高，期投资周期比较长，风险也比较大。但为什么旧改毛利率相对比较高，是因为里面商业部分的价值相对比较高，而且旧改的位置都相对比较好，交通、配套各方面也很方便。特别是广东省的土地储备我们是希望以旧改作为首要目标，以这个来增加我们的土地储备。

所以未来我们还会继续介入旧改，继续巩固和加大我们的竞争力，特别是在社区养老、医疗、仓储、物流方面，国家有大政策扶持，能够保证在这方面有所作为，有所发展。