一二线城市有刚需但供需失衡

一二线城市因为集聚了过多的资源，市场需求始终旺盛。但由于此前两年的土地供应相对不足，导致如今房屋供应偏少，因此这些城市的房价易涨难跌。

去年10月23日，北京市住房和城乡建设委员会传达了第一个“京七条”，内容主要是强化既有的限购限价政策。第二个“京七条”则推出了“自住型商品住房”的新提法，并明确2013年底前北京要完成不低于2万套自住型商品住房供地，2014年将扩大到5万套的规模。

对此，高策地产服务机构首席策略官李国平认为，这一新政没有提到如何增加总的供应量，而是在既定的土地供应盘子中，改变了供应结构，增加了中低价位的自住型商品房，这势必会挤压商品房的供地面积，使商品房的土地成本更高。

地方政府缺乏控房价的动力

实际上，地方政府多对“房价控制目标”存有抵触心态。

“房价控制目标”的提法最早见于2011年1月出台的“新国八条”，但个别城市制定的目标较为模糊，此后又被勒令调整。2012年由于未出台重大调控政策，房价控制目标甚少被提及。直到去年年初，在“国五条”的要求下，“房价控制目标”这项考核指标才再次启用。

此外，调控难以触及地方政府的根本利益——土地财政，也就难以控制住房价。

中原地产统计数据显示，2013年全国主要的40个城市，土地成交额高达14707亿元，同比2012年上涨45%。北上广深等一线城市全面创造年度土地成交新记录。

“一面是政府高喊‘严控房价’，另一面却是‘放任’土地市场成交火爆，暴露的恰是地方政府对土地财政的过于依赖。”中原地产市场研究部总监张大伟表示，房价与地价总是相互影响。在楼市火爆的时候，地方政府更愿意多卖地，而缺乏真正控制房价的动力。目前看来，房价控制目标集体不达标将成必然。

“既要维持GDP增速，又要控房价，本身就是一种矛盾。”一中部城市市住建委工作人员表示，房价走势由多重因素决定，要想有效控制房价涨幅也非一朝一夕能做到。他认为，设定这样的考核标准并不合理。

该问谁的责能否落实？

国务院办公厅2013年2月26日发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中规定了问责标准：要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。

“房价调控目标难以实现，严厉问责不能落空。”华中市场总监李国政表示，问责制的权威性受到挑战，势必将削弱调控政策的影响力。购房者不仅对“屡调屡涨”的房地产调控措施失去信心，甚至也会质疑楼市长效调控机制。

但不少分析人士指出，房地产作为支柱行业的地位，决定了问责制落实的难度，“如何问责，谁来问责，对谁问责”等或遭遇“软执行”。

多地未明确“如何问责、谁来问责”

在制定问责制度方面，部分省份直接沿用了国务院通知的内容；部分省份问责条款有严有松，而大多是模糊不清。

如广东“问责标准”：省住房城乡建设厅、监察厅要加强对各地稳定房价以及保障性安居工程政策落实情况的监督检查，对执行相关政策措施不到位、房价上涨过快以及保障性住房建设进度缓慢的地区，要及时对该地区政府负责人进行约谈和问责。

而在北京版“国五条”细则中，并未对问责做出具体说明，仅仅有一条是“建立稳定房价工作责任制”，规定各部门要密切配合，加强联动，认真落实好本部门承担的房地产调控工作任务。但另据媒体报道，一位接近北京住建委的人士表示，北京市相关领导已经放话，房价控制目标直接挂钩相关负责人的“乌纱帽”。然而，“相关负责人”到底是谁？

深圳、上海、南京等地的细则中并未制定“房价调控目标执行不到位”的问责标准。

房产数据“打架”致问责依据不统一

目前除了国家统计局公布的价格指数，很多城市都会公布自己的住房均价，不少地方将保障房、回迁房也计算其中，导致房价计算十分模糊。“这样一来导致问责的形式大于实际作用。”张大伟称。

如广州市国土房管局公布的11月份楼市报告：广州全市新建商品住宅网签均价为11468元/平方米，同比下降7.1%，环比下降10.6%。而国家统计局的数据却是：同比涨20.9%，环比涨0.8%。

广州中原地产项目部总经理黄韬说，广州的数据和国家统计局的数据打架由来已久，相对而言，国家统计局的数据更能反映真实的价格。

房产数据“打架”给问责带来了难度。广州市房协专家委员、广州市社科院研究员彭澎告诉记者，问责的难点首先在于缺乏一个明确的标准，即到底以谁公布的数据为准则，这在当初提出问责时就没有明确。

不宜一味采用非市场化考核标准

不同城市之间的经济发展水平、城市价值、人口聚集程度都有所差别，所以未来的房地产调控政策要体现出差别化的思路，不宜一味采用非市场化、一刀切的考核标准。——全国工商联房地产商会会长聂梅生

土地出让金就是地方政府最重要的财政来源之一，在楼市火爆时，地方政府更愿意多卖地，而缺乏真正控制房价的动力。因此只要现有的财税体系不改革，不减少地方政府对土地财政的依赖，那么目前这种局面不会改变。——中原地产市场研究部总监张大伟

应加快推动土地制度改革 房产税扩容

着眼未来，调控方式上会有所变化，以目标控制为手段的调控方式将会逐步淡化。2014年，应加快推动土地制度改革、房产税扩容等，不动产登记制度的出台令人期待。——中国房地产协会副会长朱中一

点评：“一面是政府高喊‘严控房价’，另一面却是‘放任’土地市场成交火爆，暴露的恰是地方政府对土地财政的过于依赖。”目前看来，房价控制目标集体不达标将成必然。