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朱海斌：房价上涨空间有多少关键在于位置

扫描到手机地产声音来源：证券时报网发布日期：2014-01-20 16:18 字号：T|T

摘要：“预计2014年一线城市的房价将上涨10%，二线城市上涨5%-10%，三线城市则持平。”摩根大通中国首席经济学家朱海斌（财苑）今日发布报告称，不同城市房价涨幅不同主要是受地方市场供需不同的影响。由于调控政策更加严格，供应量偏紧且需求更强劲，一线城市普遍面临供应不足的情况。

“预计2014年一线城市的房价将上涨10%，二线城市上涨5%-10%，三线城市则持平。”摩根大通中国首席经济学家朱海斌（财苑）今日发布报告称，不同城市房价涨幅不同主要是受地方市场供需不同的影响。由于调控政策更加严格，供应量偏紧且需求更强劲，一线城市普遍面临供应不足的情况。相形之下，中小城市的新增供应增长较快。由于中小城市的需求起伏不大，消化这些新增供应需要较长的时间，因此未来几年房价可能面临下行压力。

朱海斌称，市场有传闻，新政府可能将推出新的房地产市场政策框架，旨在调控长期供应面，减弱对短期需求面控制措施的依赖。此等长期政策包括推出房产税，农村土地制度改革和增加住房供应（尤其是保障房）。近几个月，一线城市和部分房价上涨较快的二线城市推出了新的调控政策，但这些政策仍然以限制房屋购买数量和按揭贷款为主（例如将二套房的首付比率从60%提高至70%），或对商品房预售许可实施更加严格的审批制度。这些政策的推出已有数年时间，但边际影响有限。

朱海斌之所以觉得楼市政策及措施对限制房价影响有限，是认为，第一，由于存在技术困难（例如房价评估和征税）及有关具体实施的不同意见（例如税基和税率），短期内房产税不太可能大面积推广。12月份，国土资源部表示将在2014年建立统一的不动产登记制度。并将不动产登记条例作为房产税全面实行的前期准备和基础条件，而且并被认为是较为简单易行的一步。不过，尽管“简单”，过去两年政府还是曾两次未能按时完成计划。

第二，土地改革对房地产市场将产生重大影响，尤其是有关农村土地流转、农村土地建房和小产权房方面的改革。但是，我们认为，由于在土地改革的细节上缺乏共识，短期内更有可能取得试点范围的进展，而且对城镇住宅土地供应的影响将非常有限。

第三，大规模的保障房建设项目可能将成为未来几年的变盘因素。国务院计划在2011-2015年间新开工3600万套保障房。基于官方公布的数据，2011-2013年，保障房累计开工2490万套，建成1580万套。住房和城乡建设部上个月宣布，2014年的保障房开工目标为600万套，建成目标为480万套。但是，这些数据的可靠性以及保障房的分配问题引发公众质疑。就以2013年建成1580万套为例，应可为城镇约5000万居民提供住房。但这与人们的切身感受相差甚远，对保障房项目的具体实行也存在质疑。

责任编辑：张燕凯关键字：房价上涨朱海斌