土地政策或收紧 分析:给地方政府“断奶”

扫描到手机 土地市场 来源:华夏时报 发布日期:2014-01-16 07:23 字号:T|T

摘要:新年伊始,各地土地市场却出现了与往年截然不同的表现。本应是楼市缓冲期的1月份,在今年却显得躁动。

新年伊始,各地土地市场却出现了与往年截然不同的表现。本应是楼市缓冲期的1月份,在今年却显得躁动。

1月13日,北京市国土局公告显示,1月10日招标的昌平3宗地以76亿元的价格成交。这3宗地除了一宗多功能用地外,其他两块均为带有自住型商品房属性的地块。

除了北京之外,上海、深圳、杭州等各地的土地供应也出现集中放量,不少城市1月土地供应量创历年新高。

而据记者了解,各地赶在年前集中推地的原因在于,开发商不仅年初资金充裕,而且在高周转开发策略的影响下,开发商已经将拿地的时间节点提前,各地方政府纷纷希望抓住这个机会。

不过,来自决策层的土地“集结号”已经吹响。1月10日,国土资源部部长、国家土地总督察姜大明表示,东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主,今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应。

卖地“冲动”

“现在各地的土地供应都在放量,市里要求我们也要把握时机。”东部某省会城市国土局负责人张明(化名)告诉记者,“1月份土地市场延续了2013年底的火热行情,所以一部分地块要赶着推。”

对于张明来说,这一波土地出让工作是一场意义重大的“攻坚战”。“现在各地都在抢着推地,因为大家都知道年初开发商的资金比较充裕。”张明告诉记者,按照计划,1月份他所在的城市将供应11幅地块,比去年同期增加了近一倍。

“对于像我们这样的二线城市来说,开发商还是有选择性地进入,多为东部二线城市,如果我们给的条件好,他就买我们的地;别人给的条件好,他就买别人的。”张明告诉记者,“因为开发商的资金就那么多。”

据记者统计,截至目前,1月份北京土地市场已有11宗地块成交,其中经营性用地10宗。记者在北京市土地整理储备中心网站看到,1月13日,北京昌平区三宗招标出让地块公布交易结果,万科、绿地、远洋等房企各有斩获。而就在几天前的1月7日和9日,北京还有7宗经营性地块成交。

事实上,从地方政府近日的推地数量来看,各地的土地供应也开始集中放量。数据显示,整个1月,北京出让的土地数量高达23宗,合计土地出让面积达到了372.5万平方米,单月土地出让金有望突破250亿元。

其他热点城市也不甘落后,其中,列入上海1月出让计划的经营性用地,至少有27幅,累计起拍价已达136.8亿元。1月,深圳预计将出让20宗地块,土地出让金超过44亿元。杭州土地市场计划挂牌41宗土地。

中原地产总经济师张大伟认为,从目前公布的各项数据来看,2014年土地市场供应继续明显增加,尽管从短期看,“地王”依然会频繁出现,影响市场的价格预期,但供应的增加对缓解后市的供需结构压力有比较大的作用,房价在2014年的涨幅将有所缓解。

张明告诉记者,为了在年初打开一个良好局面,他们已经使出“浑身解数”,本该在上半年内供应的优质地块出让时间都已经被提前,而计划在1月份出让的地块底价在原有底价的基础上都上浮了10%-15%。

“实际上,我们对出让地块设定的底价一般会比成本价高出15%-25%左右,也就是说,即便地块最终以底价成交,政府部门也会有15%-25%的收益。”张明告诉记者,“但对于市里来说,这些也是远远不够的,因为今年土地供应上是什么调子还不能确定。”

  地方政府“断奶”?

不过,就在各地土地部门疲于奔命地“卖地”的时候,来自上层的“集结号”已经吹响。

1月10日,姜大明在2014年全国国土资源工作会议上说,中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主,今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应。除生活用地外,原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。

尽管国土部在1月13日专门澄清,这并非绝对意义上不提供任何新增建设用地,但这一消息仍然触动了房地产市场的敏感神经。

据记者了解,所谓的“生活用地”即是以住宅用地为核心,也就是说,北京等特大城市未来的工业和商服用地,只能以盘活存量为主,没有新增量可用。

“这一政策出来后的第一反应就是,以后土地更少,地价更高,土地更难拿了。”北京一位本土开发商在看到国土部新政后对记者表示。

而对于地方政府而言,国土部的这一政策无异于给本就“捉襟见肘”的地方财政“断奶”。

“我们此前确实已经听到风声,但具体执行细则还没有明确要求,我们也还在等。”张明告诉记者,“不过,最晚全国两会后会有明确说法,政策收紧的可能性很大。”

某业内人士分析,目前在一线城市的住宅用地供地远远不能满足开发商们的拿地需要,于是,按照规划供给的商业用地就成了开发商争抢的目标,将商业用地变成“商改住”或公寓的形式建设出售。

以2013年北京为例,北京2013年土地市场经营性用地总成交额近1800亿元,创下了土地市场历年最高水平。其中,住宅用地卖地收入为912亿元,占比仅50%左右。如果限制商业和工业供地新增规模,无疑将给地方土地财政带来重大影响。

“现在我们的地方财政预算中,收入支出结构基本上是固定的,”张明所在城市的财政部门负责人告诉记者,每年当地政府的本级收入只能负担政府人员费用、办公支出等基本项目,“想要发展城市经济,现在我们只能依赖中央划拨、超收收入、土地出让金,而发的地方债大部分仍然要靠土地出让金来还。”

中国土地勘测规划院副总工邹晓云认为,土地已成为地方政府投融资的一个重要工具和手段,政府通过土地出让和抵押等环节,可以扩大城市建设规模。“哪怕这块土地出让不挣钱,政府也可以通过土地出让让企业和资本进入,进而带动区域发展。”

责任编辑:张燕凯 关键字:地块土地政策两会拿地地方政府
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