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深圳地税局：未发现万科等拖欠土地增值税（2）

扫描到手机政策与金融来源：21世纪经济报道发布日期：2013-11-26 09:04 字号：T|T

摘要：11月25日，作为地方税收的监管部门，深圳市地税局副局长、新闻发言人杨龙接受21世纪网采访时表示，“注意到了深圳几家大型房企被央视点名”，“（央视报道）概念搞错了。”

房企称央视“误读”

11月24日，央视《每周质量报告》抛出报道，援引北京执业律师李劲松的分析称，45家上市房企存在巨额应交而未交的土地增值税，雅居乐、SOHO中国、万科、招商地产、合生创展、金地集团等知名房企均榜上有名。

在报道中，央视列出了45家房企欠缴名单，其中雅居乐（83亿元）、SOHO 中国（64亿元）、富力地产（58亿元）、万科（58亿元）、华侨城（49亿元）、招商局地产（44亿元）、合生创展（42亿港元）、融创中国（27亿元）、金地集团（26亿元）、新世界中国地产（24亿港元）。

该报道一出，立刻引起各界哗然，并遭到地产人士的炮轰和房企的否认。当晚，任志强（微博）连夜在微博撰写“任八条”驳斥央视报道“愚蠢与无知”。

11月25日，万科对21世纪网回应称，相关报道应该是源于误解，是把会计上的“预提”理解为了企业的“现时纳税义务”。世茂房地产一位内部人士也认为央视存在误读，该人士对21世纪网表示，“报道中没弄清楚土地增值税是怎么收的。” 当日，华侨城、金地和招商地产也对媒体回应称，自己并未“拖欠”土地增值税，央视提及的“应交未交”税实际上是“预提费用”，即“预先提取但尚未实际支付的各项费用”。

万科进一步解释称，“房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税，在此之前，按照会计上配比和谨慎性原则，企业对尚未到达清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。”

世茂房地产内部人士表示，一般项目是预售的，预售之后一般1-2年才交房，地产公司才能确认收入，进行清算。“央视报道中提到的‘应交未交’土地增值税，指的是之前预缴的没交够，后期销售的时候已经留存了，但是没有到结算时间，并不存在拖欠。”

名词解释

土地增值税

中国土地增值税按地价增值以累进税率30%至60%计算，为销售物业所得款项减可扣减支出，包括土地使用权成本、借贷成本、营业税和所有物业发展开支。税项于物业拥有权转移时产生。

任八条

一、一家集团企业的合并报表是由全国各地的项目公司的情况汇总的，但税是在各项目所在地分别交纳的，总部所在地的税务局当然不了解各地的情况了。各地的税务部门只掌握项目所在地的情况。

二、土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，按项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。政府的预缴正是无偿提前占用企业流动资金的纳税方式。

三、企业在项目预缴土增税时就必须预提应交未交的土增税成本并列入公布的科目中说明这些应交而未交的税项，但在未达到税法规定的结算条件时，可以不交，并不违背税法。也非拖欠。

四、达到结算条件时，项目会重新进行结算，并根据实际结算调整预算情况。有的项目在结算时会提高实际上交的数额，有的则会因预算成本的增加而减少土增税的交纳数额，甚至有可能实际上应交数小于已经预缴的土增税！因此在税法中有明确的规定为＂多退少补＂。尽管税务部门从来不退，让转冲其他税。

＂多退少补＂说明，预算中计提的应交未交土增税科目中的数并非为结算时的实际交税数。五、一个集团中单独结算的项目，分别在不同的税务局管辖下，每个项目的进度不同，必然有大量的项目未达到税法的结算时间，就必然汇总为一个巨大的应交未交数。但分散到各个项目也许只剩下的是结算的收尾数。

六、不排除项目公司合法利用税法中的规定拖延应结算的条件，如将预售的条件结点拖后，大项目分别领取预售证，等待现房或准现房时才开始销售等。但不违背税法就行。这只能说是预缴税后结算的制度结果。企业会高预提，以减少后期风险。如果尾盘处理或降价则必然减少结算时的实际交税额。

七、确实有的项目可能有已达结算条件而未结算的情况。每个税务部门都会在完不成税收增长任务时，深查或催税，开发企业是无法偷僻的。甚至有为完成税收任务要求企业超额预缴的。那就必然有在超额完成任务后要求缓结算的，税务机关适时调整实际收缴时间或与提前高预缴要求交换的。税务机关不是傻瓜！

八、开发商敢将应交未交土增税的数据公开，恰恰说明有其未及时上缴的合法、合理性。符合税法的结算规定。延期交税如无合法理由，其换来的利息收入是抵不了罚款的。只有合法才可能利用预缴与实际结算的时间差。尤其是上市公司，更不会为利息而损失股票价值。央视的无知也许给社会会造成更大伤害。

序号	公司名称	2012年年底应缴未缴土地增值税金额	2011年年底应缴未缴土地增值税金额	备注
1	雅居乐地产控股有限公司	83	73
2	SOHO中国有限公司	64	44
3	万科企业股份有限公司	58	58
4	广州富力地产股份有限公司	58	47
5	华远地产股份有限公司	5.4	2.4
6	招商局地产控股股份有限公司	44	36
7	合生创展集团有限公司	42	40	港元
8	融创中国控股有限公司	27	14
9	金地集团股份有限公司	26	24
10	北京首都开发股份有限公司	21	14
11	新世界中国地产有限公司	24	14	港元
12	远洋地产控股有限公司	15	11
13	北京金隅股份有限公司	14	8.9
14	首创置业股份有限公司	14	10
15	上海陆家嘴金融贸易区开发有限公司	9.5	11
16	中华企业股份有限公司	9.3	9.4
17	金融街控股股份有限公司	9	7.7
18	方兴地产(中国)有限公司	10	4.8	港元
19	上海证大房地产有限公司	10	15	港元
20	禹州地产股份有限公司	9.1	11
21	北京城建投资发展股份有限公司	15
22	杭州滨江房产集团股份有限公司	6.2
23	深圳华侨城股份有限公司	49
24	建业地产股份有限公司	5.9	4.3
25	北京万通地产股份有限公司	5.4	5.6
26	中粮地产(集团)股份有限公司	5	5
27	北京北辰实业股份有限公司	3.2	2.5
28	上海城投控股股份有限公司	1.7	2.4
29	中国海外发展有限公司	150	126	港元,含企业所得税
30	恒大地产集团有限公司	87	57	含企业所得税
31	龙湖地产有限公司	78	47	含企业所得税
32	碧桂园控股有限公司	72	57	含企业所得税
33	世茂房地产控股有限	72	71	含企业所得税
34	华润置地有限公司	67	52	含企业所得税
35	绿城中国控股有限公司	53	29	含企业所得税
36	莱蒙国际集团有限公司	45	38	港元,含企业所得税
37	恒盛地产控股有限公司	44	43	含企业所得税
38	花样年控股集团有限公司	22	15	含企业所得税
39	上海实业城市开发集团有限公司	20	21	含企业所得税
40	深圳控股有限公司	19	18	港元,含企业所得税
41	明发集团(国际)有限公司	18	16	含企业所得税
42	上置集团有限公司	16	22	港元,含企业所得税
43	越秀地产股份有限公司	15	7.7	含企业所得税
44	中国奥园地产集团股份有限公司	12	11