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专家：小产权房开闸会导致房价下跌地方不乐意（2）

扫描到手机地产声音来源：国际金融报发布日期：2013-11-20 07:07 字号：T|T

摘要：购买风险主要体现在几个方面：房产管理部门基本不予小产权房登记，即不能合法化；对于小产权房，购买时，不能贷款，在购买后再次转让、户口迁移、孩子上学等多方面都不能办理相关手续。

话题二

方案“难产”为哪般

从2007年原建设部发布预警，提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋后，小产权房的问题开始为社会所关注。虽然被认定违规，但整体解决方案始终难出，至今已经过去6年。那么，为何解决小产权房的方案始终难以出台？背后存在哪些利益问题？

薛建雄：农村土地集体所有制和城市建设用地国有制，是保障国家稳定的基本国策。在国家以“失业、养老、医疗”为主的社会基本保障网没有完全建立成熟之后，是不可能改变土地基本制度的。

在土改方面最有可能的是，建立社保与土地挂钩制度(给农民城镇社保后，将农地转城市建设用地)、集体土地与国有建设用地流转制度(因建设需要占用农地，在其他地方用同面积城市建设地换)、集体土地异地流转制度(现代农业大规模开发中，有些农民不愿离开土地，拿更方便有利区域的土地跟农地换)。用这三个制度来解决目前土地市场遇到的矛盾和困难，提升土地使用效率。

张文德：解决小产权房的方案始终难以出台的原因及困境主要在于：一方面，对于已经出售的小产权房，数量不在少数，虽然是违法建筑，但进行大规模强制拆除造成的社会影响太大；如果补缴土地出让金让小产权房转正，那么，补缴的金额标准如何确定是个难题，补缴金额过低，助涨不正之风，若要求补缴过高，购买者不买账。

郑宇洁：我国小产权房涉及的数目太多、范围太广，所以短期内，国家无法对小产权房的产权问题进行切实有效的解决。与此同时，小产权房的“转正”必然会对当地的房地产产生一定的影响，大规模小产权房开闸，甚至会导致当地房价的下跌。这样的情况，是很多对土地财政过于依赖的地方政府不愿意看到的。

而且小产权房本身就不具有合法的产权，在现有的国家土地制度的规定中，它要被“转正”还需要经历漫长的过程。这其中涉及到当地政府的利益问题，国家土地制度改革的问题，还有土地转让金的问题。

王丹青：首先，小产权房的“转正”必然会影响国家土地政策的执行。曾经的土地管理制度中，小产权房是不合乎规范的。其次，它对于房地产市场将产生一定的影响，如果小产权房被大规模入市，那么那些农村土地将进入房地产市场，大大提高了国家土地的供给量，这将对房地产市场产生极为有力的冲击。

话题三

该何去何从

数据显示，全国小产权房竣工建筑面积仅“十一五”期间就达2.83亿平方米，到目前，全国总量或已超过70亿平方米。若按100平方米/套计算，相当于全国有7000万套小产权房，以每户人家住三口人计算，相当于住了2.1亿人。对于如何处理小产权房的问题仍争论不休。究竟该如何根治小产权房？

薛建雄：小产权房问题应该在社保与土地挂钩制度、集体土地与国有建设用地流转制度完善后解决，具体来说，其一是给失地农民(小产权房占用的土地)社保和就业，然后将小产权房转成大产权；其二是拿同等面积的城市建设用地来换，比如一些工业用地多出来，转成农民耕地，然后把小产权房转成大产权房。

但是这两个方法，对政府来说成本都非常大。这就意味着需要向小产权房业主征收较高的土地出让金，而小产权房业主也并不一定会同意。所以小产权房的处理肯定会是一个长期缓慢的过程，不可能在短时间内解决。

郑宇洁：个人认为，小产权房“转正”充满争议，目前不可行。首先，从我国土地制度的内容来看，小产权房属于集体土地，它若转正，则是“名不正言不顺”，不符合规范。另外，存在一个非常重要的问题，就是若是“转正”，那么消费者该如何缴纳土地转让金？这个价格该怎么定？谁来定？这样一来，便又回到之前说的小产权房会遭遇的几个障碍的问题上，成为市场和消费者，开发商和消费者，地方政府和消费者之间的博弈。

王丹青：显然，让国家立刻对小产权房问题彻底解决，不太现实。它是国家特定环境中的历史产物。在过去的政策下，它是违法的。在新的政策下，它又有望获得“转正”的机会。其中涉及到的就是过去和现在制度上的冲突。

然而在新的环境下，改革是必须的，可是面对中国现在的大环境，个人觉得小产权房问题或许会被搁置。因为目前的情况，“转正”小产权房的条件并不成熟。后期条件成熟的时候，或许国家能够探索出彻底解决小产权房问题的好办法。