机动灵活

房屋若升值可要求增加年金

在设计这款按揭产品时，决策者提出了较灵活的按揭年限。老人领取的每月年金会根据申请人的年龄、楼价、按揭年限和申请人数不同而不同。年龄分三档，分别是55岁以上、60岁以上和70岁以上，年龄越大，每月拿到的年金越高；借款人物业的价格和每月年金成正比，价格越高，相应年金也领取得越高；按揭年限分10年、15年、20年和终身，由此所获年金也依次递减，另外，双人申请所获的贷款额也比单人的略低。

例如，业主A年龄已超过70岁，且是单人申请贷款，申请年限是10年，那他每月获得的每百万元年金是5100元港币，而如果他的物业价值正好是500万元港币，那老人一个月实际能获得25500元港币的安老按揭。

据李令翔的介绍，在目前的497宗申请中，选择单人申请的占到65%；申请老人的平均年龄为69岁，其中最小55岁，最老93岁；所申请的物业平均价值为440000元港币，其中最便宜的一套80万元港币，最贵的一套高达3500万元港币；申请物业的平均楼龄为30年；现实中，选择10年期安老按揭和终身安老按揭的人数最多。“一般年龄在70岁以上的老人通常喜欢选择10年期安老按揭，因为这样他们获得的年金较高，他们想在自己还有活力的时候享受人生；年龄在五六十岁的人就选择终身养老，因为他们更希望获得长期稳定的现金流。”李令翔说。

另外，老人还可以申请“一笔过贷款”，就是直接支取一大笔现金，但这会造成每月年金的减少。同时，一旦老人的房屋升值了，老人还可以向银行提出提高每月年金的要求；反之，如果房屋贬值，老人的每月年金数额并不受影响。据了解，目前老人每月所获的最高额年金已达到83600元港币。

有意思的是，无论按揭年限选择10年还是终身，按照“有生之年不用偿还一分钱”的原则，在合约期满后，老人仍然可以居住在物业里，直到百年归老。例如，一位70岁的老人选择10年期贷款，到80岁时，老人及子女不需要立刻还款，可以继续住在物业中，直到老人去世，才要还贷或抵押房产。当然，假如这位老人85岁去世，老人就会被多追加银行5年的利息。

安老按揭经营两年多来，已有7宗申请人去世，其子女都选择还掉老人欠下的贷款，李令翔说：“这是因为老人欠下的债务并不高。”

同时，也已有4位申请人提出终止安老按揭，“这里头的原因多种多样，这几位老人可能并没有考虑清楚，所以他们在半年内终止了合同。”

风险应对

未来可能追加保单作抵押

可是，虽说“有生之年不用偿还一分钱”，但老人欠下的这笔账却不少，它包括利息开支、按揭保费、律师辅导费、手续费等等。安老按揭的利率为2.75%；按揭保费分基本按揭保费和每月按揭保费两部分，基本按揭保费分7期，由第4年至10年每年支付，支付的价格为物业价值的0.28%；每月按揭保费为欠款总额乘以年利率1.25%。

我们再拿之前举例的业主A来计算，10年按揭下来，他刚刚从银行那里拿到最后一笔25500元港币的年金，此时，老人总共从银行获得306万元港币，10年后需要偿还的本金加利息为3517515元，老人还需要支付的基本按揭保费为98000元，老人需支付的每月按揭保费高达20余万元港币。这时，老人或者子女如果想赎回房产，就要支付380余万元港币，如果老人这时正好过世，而他的物业升值到600万元港币，继承人不赎回物业，那继承人就将获得220多万元港币的差额。而老人选择的按揭时间越长，生存时间越久，所需支付的费用也将越高，甚至超过物业价值。

按揭收取的保险费用是否过高曾经受到老人们的激烈讨论，但李令翔并不认同，“今天下午，我们还在开会讨论如何控制公司风险的问题，我们下一步有可能需要老人抵押其人寿保险保单，以降低风险。我们公司目前面临的主要是三种风险，第一种风险是房价的风险，如果房价下跌，我们就将亏损；第二是利率的风险，我们贷款的利率一定下来就是不变的。但如果利率升得快，贷款超过房价的机会就会变得很大；第三是老人寿命延长造成的风险，老人活得越久，银行赔得越多，一旦资不抵债，我们就要理赔。”