两个月来，“以房养老”已然“山雨欲来风满楼”。9月13日，国务院公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中明确提到要开展老年人“住房反向抵押养老保险”试点，也就是俗称的“以房养老”。11月4日，山东省政府提出将在省内开展以房养老试点，试点将由省金融办会同人民银行济南分行、山东银监局、证监局、保监局、省住房城乡建设厅具体负责，并将于今年年底前启动。

对于很多内地人来说，以房养老仍是新鲜事物。即使在更为国际化的香港，以房养老(港人称为“安老按揭”)也仅推行两年，原因是安老按揭对金融机构存在较高风险。直至2011年7月，香港的“安老按揭”业务才由香港按揭证券有限公司推出：借款老人每月可获稳定收入，同时可以终身不还贷款，终身居住在物业中。截至上月底，已有497宗申请获批。到底港式以房养老如何操作？记者近日专访了香港按揭证券有限公司CEO李令翔先生。

“我要强调的是，香港的安老按揭仅是一门生意，而不是一项养老政策，我们是要赚钱的，据我了解全世界‘以房养老’，都是由金融机构推出的一项金融产品。”坐在香港国际金融中心二期80层、直面窗外维多利亚港浩渺的烟波，李令翔介绍公司的安老按揭业务。

安老按揭

用自住物业作为抵押品申请

做生意之前，一个成熟的商人自然会考虑以房养老的市场有多大？做这门生意，有多少赚头？有多大风险？香港按揭证券公司也是这么干的。

李令翔向记者介绍称，公司在2010年曾就安老按揭进行过一项系统的、有代表性的目标用户市场调研。据了解，当年10月至11月，他们一共访问了1005位60岁或以上、拥有非按揭物业或快将清偿按揭债务的业主。结果发现，约44%的受访者支持香港引入安老按揭，并有约四分之一的受访者表示会考虑参加安老按揭试验计划。

公司很快认定了这一调查结果的“正面性”，于是决定在2011年7月推出“安老按揭试验计划”，让长者利用已经还清房贷的自住物业作为抵押品申请安老按揭，长者在继续安居于原有物业的同时，可获得稳定的现金流。

和内地社会保险不同的是，香港的职工通常只有一份“强积金”(MPF)作为养老保障，强积金账户由个人和单位各交5%，但这笔钱在很多人眼里难以支持老年生活，因为就算是李令翔这样的金融公司高管退休，他每月所能从MPF获得的退休金也只有1000多元港币。

香港曾经也想引入类似内地的养老保险制度，但政府经过多次讨论，都没有通过法案。几乎所有的香港老人都需要在退休前就提前“规划”好老年生活，例如给自己买一份人寿保险，“什么是退休计划，我们认为退休后有一笔稳定的、有保障的现金流，是十分有必要的，这也是我们的客户选择安老按揭的原因。”

市场前景

今年比上年业绩增加七成

但在现实中，很多香港老人面对以房养老常常也是“心有余而力不足”，记者在香港街头随机访问了几位老人。家住香港马鞍山的65岁老人刘先生告诉记者，虽然他的物业都已经还清按揭，但因为和儿子同住，他根本就不敢考虑安老按揭这回事。

家住香港九龙塘附近的叶先生则认为，与其选择安老按揭，年轻时候购买一份人寿保险更靠谱一些，“我听说过这种按揭，但个人感觉要交的保费太高，有些划不来。”

目前看来，安老按揭确实是较新颖和小众的香港人的养老方式，因为未富先老的问题困扰着很多老人。对于安老按揭的目标客户，香港安老按揭公司执行董事彭醒棠当初的一席话十分直接：“我们明白安老按揭并不一定适合每一位持有物业的长者，不过部分长者(例如没有子女、子女已经移民外国或者子女有充裕的财政能力的长者)可能会想透过安老按揭，每月得到稳定的贷款收入，提高生活指数。另外，有些长者或者会考虑将原有价值较高的物业变卖，然后购入两个价值较低的单位，让子女和自己分别居住在两个单位，再利用自己居住的单位申请安老按揭，这就确保子女有地方住，而自己又可收取年金作帮补。”

虽然两年多来，香港按揭证券公司只收到497宗申请，但李令翔却对安老按揭产品的前途信心满满，因为最近1年的业绩比上一年增加了七成以上，“我们的客户都是比较有钱的中产阶级和以上的人群”。

和内地一样，香港正在进入老龄化社会，据统计，2009年香港65岁以上人口占总人口13%，相当于6名成年就业人口供养1名65岁以上老人；时间越往后，问题越严重，到2036年，65岁以上人口所占比例将升至26.4%，即每两名成年就业人口就要供养1名65岁以上长者。

运作方式

贷款和保险相结合

“安全、稳定、没有风险。”李令翔用了这8个字概括香港的安老按揭产品特点，在他眼中，老人如果申请了安老按揭，就是“借了一笔一辈子不用还，死后也不需要子女还”的贷款。那么，这项安老按揭产品是如何运作的呢？

简单来说，安老按揭就是一项贷款和保险相结合的金融产品，由银行作为出资方，由香港按揭证券公司作为保险方。银行负责向老人借贷，老人拿到钱后就欠了银行的利息和本金，同时，老人还欠了一笔香港按揭证券公司保险金，如果最后偿还贷时出现资不抵债的情况，这笔钱不需要老人的子女或房产继承人承担，而是直接由按揭证券公司负责将差价补偿给银行。当然，老人的继承人可以选择还清贷款赎回房产；如果不赎回，那么银行出售房产的价值超过老人所欠款项的部分，都将由房屋的继承人所有。

此前安老按揭原先是针对年龄60岁以上的香港公民，最高的物业封顶额是800万元港币；去年11月，按揭证券公司将借款人年龄调低至55岁，最高物业封顶额调高至1500万元港币。意思就是说，如果借款人的物业价值超过1500万港币，他/她在申请按揭时，也只能按照1500万元港币的按揭额来操作。

借贷的流程十分严谨。借款人只要是55岁以上持有有效香港身份证的人士，同时其名下没有破产或债务重组，同时其物业楼龄在50年以下，就可以申请按揭，超过50年以上的物业，则要按物业的具体情况进行评估。借款人可以是一个人，也可以是两个人，例如联名拥有物业的夫妻。

有意思的是，文件还规定如果申请人是通过明显低于市场价格、或者赠与的方式获得物业，将无法申请安老按揭。李令翔说：“这主要是防止物业在业权上的纠纷，降低金融机构的风险，如果是赠与的，在做按揭时，可能会有人挑战房子的业权。”