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中小城市“造城”运动不止造出“鬼城”无人住（2）

扫描到手机各地楼市来源：金融界发布日期：2013-11-06 07:09 字号：T|T

摘要：三四线城市房地产市场泡沫已经开始破裂。业内人士担忧，各地缺乏配套设施的造城计划，如今一味享受政策扶持，未来都面临着“被城镇化”、“空城”等市场崩盘风险。

政府规划先行易偏差造出“鬼城”无人住

“一直以来政府部门都是采取先规划，再投产这种模式，往往造成新城建好了但却没人住的现象”，中原集团市场研究部总监刘渊指出，十几年前上海、广州新建的写字楼目前还处于过剩的状态，二三线城市建设的新城在空置率高、人流量不足方面的问题可能要比一线城市严重一些。

据近期广州不少机构季度报告显示，珠江新城CBD第三季度写字楼的空置率依然达13%，维持全市高位，由于商业供应量大，租金也面临下滑风险。

刘渊认为，政府规划先行的好处是政府能够进行整体上的规划，完善基础设施、道路建设等方面，但弊端可能导致规划偏差的风险，如果供应量过剩，超过需求，就会产生问题。

“现在来看，红谷滩新区虽然比10年前入住率提升，但是晚上还是没什么人气。相比老城区，教育医疗依旧没那么方便”，一位在南昌某国企单位上班的小蔡对于新城如此感慨，南昌新城10年前政府就开始打造规划了，直通老城的第一条地铁，1号线也要到2015年才开通。

同样，家住成都老城区的刘佳，在成都世纪新城国际会展中心附近上班，“现在上下班就是在老城区和新城区之间来回奔波，那边基本都是写字楼，吃饭、逛街都不方便，都是自己带盒饭”，她无奈说，每天耗在路上的时间起码2个多小时，通常晚上回到家吃过饭已9点过。

成都地产行业一圈内人士称，天府新城属于政府打造天府新区的一部分，“以前号称打造城南CBD，现在又换个新的说法，叫产城一体，依托成都高新区，四川新加坡工业园区，重新修一个新城，为产业发展服务。”

“规划天府新区要入住680万人口，但目前才200万，也就意味着未来5-10年填满400万人口空缺”，上述地产圈人士对此表示担忧，“但人从哪里来？尤其是写字楼，已经严重过剩，一到晚上就是一座空城，不仅写字楼黑的，很多住宅也是黑的”，他说。

面对大规模的造城运动，广州地产专家邓浩志坦言，一线城市造新城是为了满足经济发展的需要，对于二线城市来说，每个城市自身的发展条件不同，情况不同，不能一概而论。目前甚至三线城市也开始搞CBD以及居住产业，发展速度较快，但这些城市的CBD往往很难存活，金融产业更适宜在一线城市发展，二线城市的金融产业往往也很难存活。

最近一两年，已有多个地方被爆出“鬼城”等消息，贵阳等地更被频频提及。“二三线城市可能会出现“有硬件无人口”的现象，导致“空城”、“鬼城”的出现。”邓浩志强调，高空置率、配套不足并不是由政府规划导致的，导致这些问题产生的最大根本是资金问题，用时间来换资金，这是许多新城的做法。