二、基金的投资退出机制

在对房地产基金的退出方式方面，房地产市场的整体环境和法律环境有着决定性影响。由于目前缺少相应的法律法规限制，中国房地产基金在实际中可以更灵活地选择多种方式实现资金回收，目前渠道主要有以下四类：一类是以可转债形式投资房地产项目，以开发商赎回可转债作为主要退出途径；第二类是通过销售房地产项目实现回收，以收购房地产项目后再行销售的方式实现退出；第三类是被投资公司上市后实现退出；第四类是对外进行投资项目的股权转让。这种股权转让有利于基金公司持有的股权迅速变现，而对于其他想进入房地产行业的机构和企业来说也是一种便捷的操作方式。

这几类方式都已取得过成功，并有完整的退出案例，但哪个类型会成为主流目前还很难说。股权型基金可以借助较高的投资杠杆获得较高的收益，而债权型基金则更稳定，风险较低，但其投资收益亦相应较低。债权和股权基金的区别只在于投资方式的差异，它们本身互相并不矛盾，而且能满足不同出资人对收益和安全性的预期。因此，这两种形态将会长期共存。

三、其它类房地产基金产品的竞争性

房地产信托及基金是地产调控的受益者，它们均借机获得了快速发展。信托带有比较强烈的垄断色彩，基金则更富于民间化和市场化色彩；信托是纯粹的债，基金则是股权与债权的结合体。绝大多数人认为房地产基金在未来很可能被信托所取代，理由是信托具有国家垄断特性。其实，从本质上看，信托和基金是两种金融投资的形式，投资模式大相径庭。信托是低风险偏好的，基金则往往是高风险偏好的。两者之间没有明显冲突和矛盾，能形成互补。从金融市场和产品发展的角度来看，基金将在一定层面上满足出资人和房地产企业的需求，具有一定的独特优势，应该具有很大的发展空间。

四、房地产基金发展的可持续性

有些观点认为，人民币房地产基金只是在宏观调控背景下赢得了一个特殊而短暂的发展空间。因为调控只是阶段性的，一旦调控放松且银行的低成本信贷再度放开，开发商就会放弃基金。因此，基金在未来很难有大的作为和长远发展。

但实际上，随着中国的经济发展模式发生转变，政府不可能持续地以低成本资金来支持投资的发展，而会以引导信贷资金去支持那些符合国家转型战略的行业发展。从这个角度来说，地产融资模式发生变革是大势所趋。也就是说，无论环境如何改变，基金在中国都会有长远的发展。

目前，相对有利的生存环境和宽松的监管促使人民币房地产基金出现蓬勃发展的势头，但根据最近的一些报道，已有上百家基金出现了各种问题。这种局面并不令人意外，因为发展活跃、秩序混乱、机遇众多是每个行业在新生阶段都会具有的特点，而提升行业的监管将推动其实现良性和可持续的发展。可以预见的是，不久之后。政府将对此领域展开严格监管，提高准入门槛，完善合格投资人制度，加强信息透明监管。

在目前这个大资管时代，在多元竞争格局和资本市场再融资即将放开的背景下，作为房地产企业的补充融资渠道之一，房地产基金将向专业基金管理方式转型。借助专业基金管理人的行业专业能力，这种基金将成为房地产金融业务版图中有力的竞争角色。虽然房地产基金的发展前景还会受到政策等诸多方面的影响从而具有不确定性，但其大的发展方向应该是明确的。

从以上论述可以看出，尽管目前房地产基金还处于初级发展阶段，但其借助本轮宏观调控已经有了很大发展，加之其在细分市场具有一定的核心竞争力，未来的发展前景必将是健康、长久和良性的。