2010年算是国内房地产基金的元年，从那时起直到今天，房地产基金一直是资产管理中最炙手可热的话题之一。特别是最近，房地产基金取得了长足发展，势头持续而迅猛，并对房地产行业有很大的支撑。这与商品房限购、限价、限贷的宏观调控背景下，房地产企业资金链异乎寻常地紧张，传统融资通道被逐一堵死有很大关系。在不间断的调控下，房地产企业传统的以贷款等间接融资为主的融资方式正逐渐发生变革，依靠自有资金和直接融资的比重在逐渐增加。

国内的房地产基金与国外独立的、市场化运作的房地产基金，以及公开上市的地产基金完全不同。在美国的房地产开发过程中，以基金为主的直接融资比例高达80%以上。作为投资保值、增值的重要工具之一，房地产基金有三大特点：首先，现金流稳定，出资人预期平稳；其次，资产增值且具有长期性；第三，资金规模大。反观国内房地产市场，银行贷款和预售款占房产总预算支出的比重超过70%，仅有极少部分是通过直接融资达成的。

另外，从房地产基金投资的项目源头来看，国内的房地产基金大多由房地产开发商设立，70%以上都是投资自己开发的项目，对外部项目基本上采取审慎和观望态度。而国外的房地产基金为了保证市场化操作，几乎不投内部项目，所有资金均投向外部项目，这也是两者的一大区别。

纵观这几年，国内房地产基金的发展历程与房地产宏观调控息息相关。过去两年房地产信托的快速扩容，更多是银行开发贷款通道变窄挤压的效果，信托产品审查的逐步严格也在无形中带动了有限合伙房地产基金的大幅增长。

目前来看，中国的房地产基金要像海外房地产基金那样走上健康发展的正轨，脚下的道路还是漫长而艰险的，因为获得规范发展和主流地位都不是一朝一夕能达到的。国内的房地产基金不是金融创新的产物，而是房地产市场融资渠道逐步变迁和演化的结果。这种变迁和演变难免会被贴上“开发商融资渠道”“明股实债”“单项目基金”等各种标签，而真实情况也确实是这样。在这种大环境下，的确很难凸显出房地产基金管理人的独立品牌与投资管理能力的专业优势。

即便存在这样那样的弊端和不利，但房地产基金必将保持快速发展的态势是不容质疑的，未来它将同现在的电子商务、新能源、新媒体等行业一样获得快速的发展壮大。新金融产品刚出现时难免会有很大不足，发展方向会有很多不确定性，行业发展之初泥沙俱下、鱼龙混杂也在所难免。

短短几年，房地产基金已从一个市场的新生儿迅速发展成为新兴的投资基金明星，有超过200只基金和超过1000亿人民币的资金管理量，发展速度令人称奇。除了资金规模庞大的特点之外，这种基金出现至今，运营模式形式多样，在投资方式、领域和策略方面也有很大细分，股权投资、债权投资、夹层投资等投资方式各行其道，住宅地产、商业地产、城市综合体等投资领域百花齐鸣，机会型、增值型、核心型等各类基金策略全面发展。业内佼佼者已经在短时间内从众多机构中脱颖而出，在募集规模、投资项目、管理能力和退出业绩方面展现出强劲的实力。

对于投资人而言，随着财富的急速增长和国内房产价值的增加，作为另类投资体系中的重要类型，房地产基金已显现出独特的投资价值。同时，投资者还因而获得了一种比直接持有房地产更具安全性和财务回报预期的可替代投资品。不管是投资机构还是个人投资者，势必将长期受益于房地产基金长期而稳定的财务回报。

目前房地产基金面临着诸多亟待回答的问题——转型时期中国房地产的发展之路怎样才能走得更持续、更稳健？在地产金融时代，房地产基金将演变出怎样的发展格局？这一领域面临着哪些风险？未来的发展方向和趋势在哪里？银行和信托等金融机构、社会资本、地产基金出资人等，又将如何在参与地产基金和与其竞争的过程中，实现各方的共赢及行业的可持续发展？归纳总结起来，这一系列问题的答案主要集中在以下几个方面：

一、基金的融资渠道

保证机构投资者融资渠道顺畅的必要前提是拥有完善的社会信用体系和金融体系。国外房地产基金的主要资金来源于机构投资者，常见的投资方是规模庞大的社保基金、保险（放心保）基金、高校基金等。而中国的金融体系尚不十分完善，机构投资者控制风险能力差，通过机构融资的难度很大。在机构融资渠道尚不通畅的背景下，民间资本便成为主要的融资渠道。

现阶段，中国房地产基金的出资人以个人为主，以机会型投资为利益驱动因素，存在抗风险能力差、回报期望高、投资周期短等诸多问题。从房地产基金未来的发展趋势和投资人资产配置的实际要求出发，机构投资人将成为人民币房地产基金未来主要的资金来源，并主导整个行业的发展。