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标准高落地难河北“以房养老”还需迈过“7道坎”（2）

扫描到手机石家庄资讯来源：燕赵都市报发布日期：2013-09-18 06:52 字号：T|T

摘要：在河北省，由于老人观念、金融业务限制等原因，"以房养老"似乎只是看上去很美，落地却很难。“以房养老”现实阻碍到底有哪些？

制度坎：70年产权，金融机构有担心

“其实在国外，通过遗产信托等方式，可以实现以房养老，但是我国目前房屋的所有权最长只有70年，也成了遗产信托的制度性障碍，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点。据我了解，目前我国信托公司基本没有开展遗产信托的。”我省某信托公司人士说。

“住宅产权70年大限”就是保险公司的一大担忧。贾建波说，一般住宅产权年限是70年，在这种情况下，保险公司对于抵押房屋使用权剩余年限的估值就很难，“估高了，金融机构吃亏；估低了，房主不愿意。”

从银行的角度来看，通常的按揭贷款，其风险是随着时间的推移不断减小的。“倒按揭”却恰恰相反，随着时间的推移，风险会不断增大。所以，“倒按揭”利率的确定是一个大难题，如果按揭利率的确定偏向消费者，银行的风险就会加大，而如果按揭利率偏向银行，消费者就会觉得不合算。因此，“倒按揭”牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素，从估算房屋现有价值，以及预测未来房价走势，包括将房产的价值平均分配到老人每月的养老金中，都需要大量的保险精算方面的人才，这些是金融机构必须面对的难题。

变现坎：需建立变现交易平台

“需要有一套科学、合理的评估机制，能对房子的价值及投保人的预期寿命进行合理评价，才能确定养老金的额度，且要双方都能接受。”贾建波告诉记者，“比如，住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权，而目前银行处置只能通过法院拍卖渠道解决，银行没有这个处置能力。如果实行住房反向抵押保险，本质上也是个反向抵押贷款，而目前保险公司并不具备办理抵押贷款的资质。”

如果这个机制没有建立的话，银行保险公司等金融机构显然是不愿意承担风险。“就是这些房产拿在手里的管理成本都会很高，因此如果推行，就要解决银行保险公司变现的问题，甚至要设置专门的交易平台。”贾建波分析认为。

正如贾建波所说，“以房养老”可能会涉及评估、交易、抵押等多个环节才能最终将抵押物变现。记者在采访我省多家房地产评估公司时，得到的回复多是“没有开展这项业务”。一位评估人员说：“不是没有热情做，而是现在缺乏统一平台，业务割裂太严重。”