日前，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外发布，《意见》明确提出，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。同时民政部透露，保监会将会同民政部于2014年一季度出台具体措施。

对此，专家表示，这意味着“以房养老”模式将有规划地在国内规范发展，同时，“养老金”的筹集渠道有望拓宽，这将成为探索完善我国养老保障制度的一项重要补充。不过业界也表示，“以房养老”落实还需摸着石头过河，需首先克服观念障碍，并不断完善金融、法律等相关制度，同时，鼓励民间资本充分参与竞争，真正惠及民众。

京沪试点未获进展 “以房养老”又称房屋“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。这种模式在国际上是一种比较普遍的做法。

事实上，自2007年以来南京、上海、北京以及长春等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但均因效果不佳而停止萎缩。

以北京为例，2011年，《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》就明确提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。从目前来看，此项业务并未大规模发展。

对于上述城市“以房养老”半途而废的原因，同策咨询研究部总监张宏伟向南方日报记者表示，银行、保险等金融机构为规避市场风险，针对以房养老的群体多挑肥拣瘦，设置门槛过高是重要原因。

“如养老人本人须年满55岁，累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年等等。”张宏伟举例表示，苛刻的条件使得申请人很少，最终金融机构不得不停办该项业务。

张宏伟说，另一方面，我国现有住宅房屋产权为70年，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点。

“70年产权是障碍。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受南方日报记者采访时更直言，房产的土地使用权过期是否还可以“倒按揭”是关键所在，问题不解决以房养老难推行。

谢逸枫还表示，我国“以房养老”制度未形成一套成熟的体系与退出机制，缺乏具体可操作性。“譬如房子如何估价、利息怎么算、养老院床位匮乏，拿到贷款怎么用、房贷没还完如何解决等问题。”

此外，我国老年人将房产视为重要遗产，对“以房养老”的观念尚难接受。

还需完善市场定价和资产评估机制

据统计，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，探索新的养老保障制度迫在眉睫。

对于此次以国务院名义提出发展以房养老试点，张宏伟称，这意味着国外已很成熟的“以房养老”模式，将有规划地在国内规范发展，同时，“养老金”的筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠“存款”和“退休金”。

不过，对于以房养老模式在当下推行的可行性，谢逸枫有着自己的担忧。他直言，“国务院此次文件发布，有利加快‘以房养老’模式试点，但考虑我国金融‘养老按揭’政策落后，养老服务体未形成，也没有形成一套养老、福利、法律、金融、保险、制度的管理与退出机制，至于试点效果也有待后续考察。”

对此，民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付表示，今年年底前，民政部将制定关于公办养老机构改制试点的通知，会选择一些省市进行试点，与此同时，民政部还将和国土部等部门研究制定相关政策。

“从现阶段来讲，‘以房养老’仍然是处于探索阶段，即使‘以房养老’试点在明年有了具体操作办法，但短期还需要突破观念、法律等多方障碍。”张宏伟建议，完善市场定价和资产评估机制，不再设置行业进入门槛，让民间资本充分参与产业竞争。

张宏伟进一步指出，应逐步推进资产证券化，将缺乏流动性的房产转换为金融市场上可自由买卖的证券，金融机构所获经营收益可按照一定方式对冲市场风险损失，或将经营收益以一定形式补贴给养老群体。

针对住宅房屋产权70年到期之后如何处理问题，张宏伟称，必须做到有法可依。“如补缴少量土地出让金，可最多延长一定年限住宅产权使用年限等。”

复旦大学保险研究所所长徐文虎也建议，具体落实以房养老还需摸着石头过河。他表示，目前该模式适合对象为没有子女同时有一定固定资产的独居老人，可从这些居民入手先行试行，再进行经验总结不断完善。