日前，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。根据民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付介绍，“以房养老”的试点方案有望于明年一季度拿出。

所谓“以房养老”，即为住房反向抵押贷款，俗称“倒按揭”——老年人将自己名下的房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还。

现在，很多人把以房养老解释为：出租一套，自住一套；或者出租一间或几间，自住一间；或由大房置换为小房，获取收入。其实，这些情况等同于老人有基本住房之外的资产性收入。由于中介市场的存在，已经很完善的解决了这部分资产的变现能力。老人可以随行就市，最大化自己的利益，不用政府操心。

所以，“以房养老”应该是狭义的指老人只有唯一的一套住房，自己住在里面，然后把房屋抵押给金融机构，去世之后，房屋归金融机构所有。这也是大多数国家“以房养老”的意义所在。

但是，国外是土地私人所有，逐年缴纳土地税。而在中国，1982年的宪法，通过“城市的土地属于国家所有”短短11个字，一夜之间完成了土地的国有化，我国的城市土地归国家所有，居民对土地并无所有权。房屋是建在租期最长为70年的土地之上。虽然2007年出台的《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但并没有清楚规定续期费用是多少。

我们知道，房屋的价值有建筑物本身的价值与土地价值构成，建筑物本身是会折旧的。这就意味着，一个外国业主去世，即使房屋完全损毁，在财务上折旧完毕，净值为零，甚至因为有拆毁成本，净现值为负，但由于土地仍有净现值，所以房产净值仍然为正。但在中国，由于70年，甚至更短的50年的出让期限存在，一个90年代购买房改房的居民，到现在，已经过了25年，如果后25年采取“以房养老”的倒按揭，把房屋抵押给银行，自己仍住在房子里面。那么，25年之后，按我国的建筑质量，房屋本身就成为了危房，与此同时，还得重新缴纳足额的土地出让金。也就是说，不管是房屋还是土地，净现值均为0。银行在支付了25年的养老金之后，得到的价值为零！即使土地出让金期限为70年，有偿续期费用也不是足额，而与市场实际价格有一个差价，但也会大大侵蚀金融机构的利润。所以，即使抛开房屋价格的不确定性，这种政策的不确定性也会使金融机构采取回避态度。

在这种土地政策的大背景下，土地的出让制度，就成为是“倒按揭”的最大障碍，也是与国外政策环境最大的差异。

事实上，多年前已经有一些地方政府和金融机构开始尝试“以房养老”的模式。孟晓苏从2003年初提理念，到2007年成立了幸福人寿保险公司，开发“倒按揭”产品，至今仍没有实质性进展。2007年11月，上海市公积金管理中心，也进行了“以房养老”的研究和试点，不过，除了选取一对80多岁的老人家庭做试点外，再无进展消息传出。南京，北京也都出台过相关规划，但均停留在政策研究阶段，只见雷声，不见雨点。

一个基础性的非市场化政策会扭曲市场，不管是房地产税在法理上存在问题，以致房地产调控不力，还是“以房养老”的制度性障碍，皆出于此。所以，不管是从我国房地产市场的健康发展，还是弥补人群年龄结构，实施“以房养老”的角度，都应该理顺房地产行业的市场逻辑。

除了这个基础性的制度障碍，值得一提的是，倒按揭之所以在欧美国家流行，一部分原因是因为高额的遗产税，如果留房给子女，就需要交大笔税金。财产在不同人名下的转移，会产生很大损失，所以，子女养老，父母再转移房产给子女就不是最佳选择。不过，显而易见的是，以房养老，提供的现金流必然比子女的来得更稳定、更充足、交易成本更小，这必然刺激老年父母的消费，这就是说，这种形式会改变父母在消费/遗产之间的资金分配。从刺激消费的角度来看，显然是有利的。