石家庄置家网

地下车位“补缴地价”的法理疑问

扫描到手机土地市场来源：羊城晚报发布日期：2013-09-11 15:59 字号：T|T

摘要：广州“已售出地下物业须补缴土地出让金”引发全城热议。相关条文出自《关于我市土地节约集约利用的实施意见（征求意见稿）》。笔者在此仅就法理问题作些探讨。

这几天，广州“已售出地下物业须补缴土地出让金”引发全城热议。相关条文出自《关于我市土地节约集约利用的实施意见（征求意见稿）》。笔者在此仅就法理问题作些探讨。

首先，是否符合物权法精神？物权法第一次明确建设用地使用权可以在地上、地表及地下设立，但不得损害已设立的用益物权。根据“一物一权”原则，从生活常理判断，地表权应具有相应的上下垂直高度空间。一个明显的例子是，就算是地下无建筑的房屋，地下权也不可能从地面零位开始设立，若如此，势必损害先设立的地表权。地表权的合理深度应视具体情况确定至建筑基础底部或地下多少米。在此之外，考虑到建筑安全、施工科技及地质状况等因素，才可以考虑设立地下权，地铁建设就是如此。若将所有地下建筑均纳入“补交”范围，恐难避免重复征收及损害地表权。

其次，是否符合“合同相对性原则”？依据出让合同，交纳土地出让金是受让方即建设单位的义务。根据合同相对性原则，政府认为应该征收地下权出让金的，只能向建设单位主张权利。地下车位的二手业主依据买卖合同取得土地使用权，已经支付了相应对价，且其与政府之间不存在出让合同关系，因而不存在支付土地出让金的义务，政府向其征收土地出让金缺乏理据。

第三，是否符合依法行政原则？根据法律规定，如果没有交清土地出让金，则不可能取得土地使用权登记，也无规划报建、竣工验收及产权登记可能，“暂缓征收”本身缺乏法律依据。建设单位和二手业主所取得的物权具有绝对性，而追收土地出让金仅属于债权，根据“物权高于债权”的法理，《意见》规定以登记为手段藉此收取出让金，于法无据。即使应收的，政府应向法院起诉解决。

第四，是否尊重出让历史？据称，当初确定“暂缓征收地下部分土地出让金”是为了鼓励建设地下车位缓解停车难。因此，也可以理解为，“暂缓征收地下出让金”是确定当时土地出让价格的重要因素，原土地出让价格已包含地下部分在内，否则政府怎么会一路绿灯呢？另一方面，在停车难日益严峻的当下，恢复征收的条件也远远没有具备。

第五，是否考虑到小区车位的配套性质？小区地下车位是为住宅、商铺等专门配套的，其与纯商业用途车位有着根本区别。若将其视同经营车位一并补收，则是对其物权法明确的“首先满足业主需要”的配套性质的漠视。如何保障一盘散沙的广大业主意见，能够像开发商群体一样得到政府重视，本身就是一个考验。

我认为，考虑到这一议题涉及面广、争议不小，政府应向人大详细说明补收方案的合法性、合理性、必要性，由市人大举行各方面广泛参与的听证会，并就此作出决定。

责任编辑：薛腾飞关键字：土地出让金合同相对性地价法理地表权