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　　房屋中介市场乱 法律规范不健全

　　行业缺乏自律、法规不完善、监管措施缺失

中国消费者协会副会长、中国人民大学教授刘俊海表示，“房屋中介行业准入门槛低，导致中介公司大量出现，行业竞争压力大。而部分公司和从业人员唯利是图、见利忘义的行为，又扰乱了中介市场，导致各类矛盾纠纷增多。”

北京李晓斌律师事务所律师、中国房地产协会常务理事李晓斌也认为，“在房价增长、利润增多的利益驱动下，中介机构的不断增加使得生存环境更加严峻。一些房屋中介为争夺紧俏房源，常常采取恶性竞争手段，比如在买卖双方未达成协议的情况下先进行网签，以阻止其他中介机构代理；因‘抢单’而引发当事人或中介人员打架斗殴的现象也屡见不鲜。”

与此同时，本应持证上岗的中介从业人员，因监管不严等原因，借用执业资格证书，甚至无证从业，缺乏一定的职业素养和法律意识，这些都不利于中介市场的健康发展。

此外，“中介机构行业自律组织的发展远落后于中介市场的快速发展，没有像律师协会那样的行业自律组织，有些地方即便有中介行业协会也并无管理实权，无法对其进行约束监督，最多也就开开会。”李晓斌说，行业自律的缺失不仅造成了对行业内机构和人员约束监管的缺乏，也失去了对行业良性发展的一重保护。

除了行业准入门槛低、从业人员无资质、行业缺乏自律等内部原因，法律法规不完善，行政监管缺失等外部原因也纵容了房屋中介市场的乱象。

现行规范房屋中介行为的法律文件主要包括住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部2011年共同发布的《房地产经纪管理办法》、住房和城乡建设部2010年发布的《商品房租赁管理办法》等。虽然这些文件对房屋中介市场不规范行为起到了一定的约束作用，但多属于部门规章，立法层级偏低，法律效力有限。“《房地产经纪管理办法》第28条第1款对相关监管手段进行了规定，但对建设(房地产)主管部门与价格主管部门之间的分工及具体监管的范围并没有明确规定，实践中两个部门相互推诿、监管缺位的情况屡见不鲜。”黄杨解释，“在司法审判中，我们发现，引发纠纷的重要原因是对中介义务的界定不明，如：中介的义务是仅仅为买卖双方提供中介服务，还是包括后续的面签、过户等程序，规定并不明确。”

此外，行政监管手段缺失，对于“吃差价”等违规行为一直缺乏长效、有力的监管。阶段性、突击式的检查、治理，可以规范一时之风气，但不能从根本上治理房屋中介市场乱象。同时，《房地产经纪管理办法》对于违规行为的处罚金规定为“对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款”，相比交易中的巨大收益，微弱的处罚金难以起到威慑作用，这也纵容了部分房屋中介机构和从业人员的违规行为。

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　房屋中介治理难 多方努力是出路

　推行行业自律、完善相关立法、加强有效监管

“房屋中介市场治理难，行政监管面临的一个难题是如何处理好政府与市场的关系。管得过严，容易抑制中介市场的发展；管得过松，容易纵容不规范行为出现。放开与管住的结合点在哪里？”刘俊海表示，规范房屋中介行为，营造良性竞争的市场需要多方面的共同努力。

从房地产行业的角度来说，有效的行业自律既是对消费者的保护，也是对本行业长远发展的保障。首先，应完善房屋中介机构和从业人员的诚信档案，对于违规操作的机构和个人需对外公布。应严格审查从业人员的资质证明，拒绝借证、无证从业，加强法制教育，提高从业人员素质。其次，应推行统一的中介合同示范文本，统一格式、条款、违约金等，防止霸王条款的出现。第三，应鼓励从业机构和人员举报行业内违规行为，相互监督、相互约束。此外，房屋中介业务的开展不可避免会出现违约等风险，除当事人在合同中对预想到的风险进行约定外，李晓斌建议，“建立房屋中介行业责任险制度，积极利用保险手段保障中介机构顺利运营和中介市场稳定发展。”

在立法层面，除了部门规章外，还需有针对房屋中介市场的专门立法，提高法律层级。黄杨认为，“法律应清晰界定中介的义务，统一规范中介行为。同时，明确各监管部门的职责，确保执法的顺利展开。”

在行政监管方面，应提高行业准入门槛，严格控制行业准入数量，严格审查房屋中介机构和从业人员的资质，营造良好的市场环境。应明确房屋中介服务收费定价项目和标准，防止恶性竞争。加大行政处罚力度，增加违法成本，遏制房屋中介市场违法行为的发生。

“市场经济环境下，治标更要治本，完善立法是基础，房屋中介的行业自律是保障，政府的有效监管、引导是关键，不姑息、不纵容，对违法行为要予以严惩。只有进行综合治理，才能有效遏制房屋中介不规范行为的发生。”符启林总结道。