楼市即将“中考”，“下半年走势如何？”成业内关注焦点。近日，克而瑞机构发布最新楼市数据统计分析报告称，下半年楼市有可能“三步走”，房价总体仍将保持上涨势头。

利好政策下

五月楼市或“丰收”

据统计，上个月西安楼市并未出现大幅度波动，住宅市场成交面积达117.7万?，环比下降2.5%，同比上升64.3%，而住宅价格为6978元/?，环比上升0.6%，同比上升3.1%，较去年同期仍表现活跃。而从全国重点城市楼市表现来看，整体呈现大幅回落，平均回落近四成，但与去年同期对比，市场仍处于高位运行。

克而瑞机构分析认为，政策落地满月，但调控效应明显低于市场预期，4月量跌价升也是正常变化表现。此外，西安新房价格短期内较难出现大幅波动的可能性，中长期房价仍将处于平稳向上态势。预计未来几个月内“量稳价涨”或将成为市场主流形态。房地产政策面存在类似2010年多轮次、多波段调控可能性。而西安市场在阶段性放量后，预计5月，若在房企释放一定优惠条件下，市场仍将保持较好去化态势。

二季度市场

成交量将有所减弱

从二季度看，期内第一个月西安市的普通住宅成交再次突破百万平方米，市场的“小阳春”格局已定。数据显示，各开发商也纷纷在市场好转的背景下开盘或者推新，市场热度不减，而刚需和部分改善性需求也进而纷纷入市。为此，美城机构首席市场分析师董生在接受记者采访时表示，近期政府频繁的释放调控信号，市场层面上一部分客户又重新陷入观望之中，同时在一季度，市场的火热其实也已经透支了部分刚性需求。在此影响下，二季度市场的成交量应当会有所减弱，但是还会保持一定的热度。

下半年楼市

可能会有“三步走”

对于业内关注的下半年楼市走向，克而瑞机构分析称，期内楼市具体走向将有三种可能性。首先，新一届领导班子对于房地产市场调控的态度尚未完全明确，所以不能排除今年“新国五条”之后再无政策出台的情况，若此类情况发生，那么没有了进一步政策的影响的2013年下半年，房价势必会继续回升；其次，如果新一轮收紧政策在年中出台，那三季度的市场成交量将较二季度继续下滑，直到四季度开始回稳，届时房价的上涨势头将得到短暂平息；第三，如果年中并无新政出台，那么随着“新国五条”效力的逐渐淡去，三季度市场交易量可能持续回升，同时引发新政于三季度出台，届时四季度市场将再次有所回落，房价上涨的势头得到有效遏制。

总而言之，下半年的房价总体仍将保持上涨势头，这样的势头是否能够得到有效平复，将取决于新一轮调控政策将在何时到来。

美城机构首席市场分析师董生针对国家统计局近期公布的一二季度经济状况分析称，预计市场会在三季度逐步平稳，而在四季度会有一波翘尾行情。据他分析，一般而言，业内共识为：在经济好转的背景下政策打压房地产的底气比较足，而经济如果不景气，则很难对房地产下重手。因此，在当前情况下，短期内政府出台更严厉的政策可能性很小，下半年的政策层面应该会保持相对稳定。在政策面平稳的背景下，市场层面也将会呈现相对稳定的状态，不会大起大落。我们之所以判断四季度会出现翘尾行情，一方面在于各开发商一般而言都会在年终冲击销售业绩，另一方面随着时间的推移，购房者对于调控政策的消化能力也在不断增强。